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第四章 土地评价与核算

4.1 土地评价概述

土地评价(land evaluation)又叫土地分等,因为土地评价的最终成果通常是进行土地分等。FAO1976年《土地评价纲要》中对土地评价的定义是“当土地作为特定的用途时,对土地的特性进行估计的过程”;D.DentA.Young1981年出版的《土壤调查和土地评价》中对土地评价的定义是“估计土地作为各种用途的潜力的过程”;因此,土地评价是以不同土地利用为目的,估计土地潜力和土地适宜性的过程,它的实质是对土地生产力高低的鉴定,基本特征是比较土地利用要求和土地质量的供给。

土地的自然生产潜力表现为质和量两个方面。质的方面,主要体现为土地在农、林、牧或其他利用方面的潜力或适宜性,以及同劳动生产率和生产费用有关的土地利用与改良的难易程度及必要的技术措施等;量的方面,主要体现为作物、饲草、林木等的单位面积产量。土地评价研究的重要任务是渗入分析各种因素对作物、牧草、林木的生长发育或其他非农业土地利用的影响,力求获得数量化的指标,拟定符合客观实际和切实可行的评价方案,并对土地的质量(潜力、适宜性等)做出科学评估。

4.1.1 土地评价研究的回顾与展望

尽管人类社会进程中的一切活动都离不开土地,但人类对土地的认识、利用和改造却是渐进的。正是由于人类社会的需要,推进了土地科学研究的发展,包括土地评价在内的整个土地研究进入了一个全新的、系统的发展阶段。正如恩格斯指出“科学的产生和发展,从开始便是由生产决定的”。土地评价科学的产生和发展,也严格遵循了这一科学规律。土地评价是土地利用规划和合理利用土地的重要手段,它的产生已有2000多年的历史,但是科学的土地评价研究仅有半个世纪的历史,根据其特点,我们分为三个阶段:

1.土地评价研究的初级阶段

早期的土地评价主要是用于赋税为目的的,如法国财政部1934年提出的《农地评价条例》,德国在20世纪30年代提出的土地指数分等,美国1933年提出的斯托利指数分级。而以合理利用土地为目的的土地评价研究随着资源调整与土地合理利用规划而产生和发展起来的,可追溯到20世纪20年代的美国。尤其是美国的中西部,由于严重的土壤侵蚀和大量的水土流失,很有必要根据自然环境特征,提出合理的土地利用和土地管理。于是,基于土地利用不导致环境退化的原则,提出了土地利用潜力分类。最初以土壤分类为基础,按土壤、坡度、侵蚀类型和侵蚀强度划分了8个土地利用潜力级,目的是为水土保持服务。其后,美国进行了大范围详细的土壤调查,1945编制了一系列土壤图,为完善土地评价奠定了基础。1961年,美国农业部土壤保持局正式颁布了土地潜力分类系统,这是世界上第一个较为全面的土地评价系统。它以农业生产为目的,主要从土壤的特征出发来进行土地潜力评价,分为潜力级、潜力亚级和潜力单位三级。该系统客观地反映了各级土地利用的限制性程度,揭示了土地潜在生产力的逐级变化,便于进行所有土地之间的等级比较。该系统自发布以来,不仅在美国,而且在加拿大、英国、印度、中国、巴基斯坦等许多国家得到了广泛应用。

继美国之后,加拿大、英国也制定了自己的系统。加拿大的土地潜力分类系统不仅用于农业用地评价,而且还用于林业、牧业、旅游和自然保护等用地评价。根据对农作物生长的限制性强度,农业土地潜力评价共分七级。这一研究的主要成就是土地潜力图的数值化,为加拿大土地数据库提供了大量的数据资料,并对土地进行多宜性评价,有助于土地利用规划。英国的土地利用潜力分类系统充分利用土壤调查资料,根据土地对农业生产的限制性分为七级,其主要目的是将土壤调查的结果提供给农民、规划者和土地利用工作者。该系统的特点是各土地质量级的定义比美国土地潜力分类系统更精确,规定了限制性因素值。

总的来说,这一阶段土地评价都是结合土地清查而进行的,评价目的是为土地利用服务,以美国的土地潜力分类系统为代表,评价考虑的是土地自然属性的变化,未涉及社会经济条件和技术因素的变化。评价针对广泛的标准化的土地利用,未能指出土地对特定作物的适宜性和土地的最佳利用方式。

2.土地评价的发展

20世纪70年代,由于大量的资源调查和遥感数据的获取,土地研究开始从土地清查走向土地评价,从一般目的的土地评价过渡到有针对性的专门评价,土地评价研究进一步深化。评价工作在世界各地广泛开展,许多国家都发展了自己的土地评价系统,采用了不同的分类和评价体系,因此也很有必要通过国际讨论来达成规范形式。

针对美国农业部土地潜力分类系统的不足,FAO联合荷兰瓦赫宁根农业大学和国际土地垦殖及改良研究所,于197210月在荷兰瓦赫宁根举行了专家会议,对土地的概念、土地利用类型、土地评价的方法与诊断指标等进行了讨论,并于1976年颁布了《土地评价纲要》。该纲要从土地的适宜性角度出发,分为纲、类、亚级和单元四级,弥补了土地潜力分类系统的不足,反映了土地的适宜程度、限制性因素和改良措施。这一系统的发布,大大促进了国际土地评价的研究,并且在世界各地广泛应用。

之后,FAO又组织了农业生态区计划的研究,从气候和土壤的生产潜力分析入手进行土地适宜性评价,并在非洲、东南亚和西亚实施应用。这一方法基于FAO和联合国教科文组织所作的《1500万世界土壤图》,遵照《土地评价纲要》中土地评价的原则进行的。FAO的农业生态区法提供了确定世界农业土地资源生产潜力的新途径,是一种综合探讨农业规划和发展的方法。它将气候生产潜力和土壤生产潜力相结合,来反映土地用于农业生产的实际潜力,并考虑了对土地的投资水平,在此基础上决定土地的适宜性。这一方法使土地利用与发展的需要相配合,对人口、资源、环境和发展之间的关系进行定量评价,为规划工作者和开发研究人员提供了具有实际意义的报告。

1976年,苏联在1955年来大规模的土地资源研究的基础上,颁布了“全苏土地评价方法”。其土地评价的主要目的是为了确定土地生产能力和农业生产中最有效的利用途径,包括土地评价区划、土壤质量评价和土地经济评价三个部分。思路是以土地评价区划单位为背景,根据土壤特征确定土地评价单元——农业土壤组,然后按照经济指标评价土地质量,将土地的自然特征和利用特征(产量和生产费用)相结合,是一种较为综合的土地评价方法。

总之,这一阶段以FAO的《土地评价纲要》为代表,明确提出了土地评价为土地利用规划服务的目的。土地评价从一般目的的土地评价转向特殊目的的土地评价,评价结果不仅揭示了土地的生产潜力,更重要的是针对某种土地利用方式来进行,并进行经济效益的比较分析,反映了土地的最佳利用方式、适宜性程度及改良利用的可能性。但该系统只是一个纲要,有待于在进行专项土地评价时完善和补充。

3.土地评价的研究现状

20世纪80年代,土地评价的理论方法不断改进和完善,向着综合化、精确化的方向发展。1981年,美国农业部土壤保护局提出了“土地评价和立地评价”系统。土地评价子系统包括土地潜力分类、重要农田鉴定和土壤生产力;立地评价子系统主要是对土壤以外的其他自然和社会经济因素的评价,如土地的分布、位置、适应性和时间性等。两个子系统结合成为一个全面的、综合的土地评价系统,它除了考虑土壤的物理、化学特性外,也反映了经济因素;既考虑了土地管理措施,又考虑土地税收和法规,具有很强的综合性、精确性和法律性。1983~1986年,FAO在《土地评价纲要》的基础上,针对灌溉农业、雨养农业、林业、畜牧业等不同的土地利用类型,详细分析了各种土地利用对土地的要求和土地的质量特性,建立了系统的、全面的土地评价体系,陆续拟订了相关文件,对土地评价起了明显的促进作用,形成了系统的、全面的土地评价体系,成为土地评价发展历史上重要的里程碑。与此同时,澳大利亚联邦科学与工业组织、英国的土地资源开发中心以及荷兰的国际航测与地学研究所等机构在进行土地类型调查与制图时,也开展了大量的土地评价研究,并与土地利用规划结合起来进行。此外,加拿大奎尔夫大学土地评价组致力于建立新的土地评价程序,把各种特定利用所要求的立地条件、土地现状属性、土地利用目的,对特定地区土地利用效益的估价等内容有机地贯穿起来,提出了综合土地评价的概念。

1993年,FAO颁布了《可持续土地利用评价纲要》,确定了土地可持续利用的基本原则、程序和5项评价标准,即土地生产性、土地的安全性和稳定性、水土资源保护性、经济可行性和社会接受性,并初步建立了土地可持续利用评价在自然、经济和社会等方面的评价指标。《可持续土地利用评价纲要》的颁布在土地可持续利用研究上具有里程碑式的意义,提出的土地可持续利用评价的基本思想和原则,成为指导各国土地可持续利用管理的纲领。19978月,在荷兰思斯大赫德召开“可持续土地利用管理和信息系统国际学术会议”,集中了国际上有关土地可持续利用评价的研究成果。各国专家认为土地利用可持续衡量数据的现成性、灵敏性和可量化性,并认为土地可持续利用评价指标有三类:环境和技术指标、经济指标和社会指标。

近年来,景观生态学研究的迅速发展,使土地生态评价成为土地评价研究的热点领域。土地生态评价是以土地生态类型为基础,着重生态价值和功能的评价,它直接服务于景观生态设计和景观生态规划。20世纪70年代,生态系统服务功能开始成为一个科学术语及生态经济学研究的分支。80年代随着环境管理目标和环境管理观念的转变出现了生态风险评价及其相伴的生态安全评价。在全球生态系统已普遍出现退化的背景下,作为生态系统研究一个新的领域,生态系统健康评价成为当前生态学最有活力的一个前沿。对生态系统管理的研究在80年代也开始蔚然成风。

4.中国土地评价的研究历史

土地评价在中国有着悠久的历史。土地资源在夏禹(公元前2100多年)已作为财产进行调查统计。据《禹贡》记载,当时全国疆域划分为九州——冀、兖、青、徐、扬、荆、豫、梁和雍州,按各州的土色、质地和水分将土地评为三等九级,依其肥力制定贡赋等级。这是我国最早的为规定赋税而进行的土地评价工作。战国时期的《管子.地员篇》系统地总结了中国人民评价土地资源的经验,按土色、质地、结构、孔隙、有机质、盐碱等肥力因素,并结合地形、水文条件,对土地生产力进行分等定级,并指出每种土壤适种的谷类,这是中国,也是世界上最早的为合理利用土地而进行的土地评价工作。此后,在漫长的封建时代的中国,历代都有土地资源的评价,但大都由行政部分负责,并未开展科学研究。

新中国成立后,中国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作。为了确定农业税率,用发动群众民主评议、逐级平衡的方法对全国进行土地类别划分和级别评定,但评价方法比较简单。20世纪80年代初,参照FAO的《土地评价纲要》,结合中国实际,由中国科学院自然资源综合考察委员会石玉林主持拟订了《中国1100万土地资源图》分类系统,该系统分为土地潜力区、土地适宜类、土地质量等、土地限制型和土地资源单位5个等级。这一系统的提出,推动了中国土地评价研究的迅速发展。与此同时,由中国科学院地理研究所赵松乔和吴传均主持进行了《中国1100万土地类型图》、《中国1100万土地利用图》,全国出现了前所未有的土地科学研究热潮,带动了一些区域性的研究。

近年来,中国土地评价研究重心已开始从为大农业服务的土地评价转为非农业用地评价,特别是城市土地经济评价发展非常迅速。20世纪80年代,原国家土地管理局制订了《城市土地定级规程》和《城镇土地估价规程》,有力地推动了城市土地评价工作。尤其是近10年来,中国土地评价更加重视综合考虑自然、经济、社会因素,并采用定性与定量相结合的方法,针对特定目标或对象的土地适宜性评价得到了更快发展。农业土地评价重视评价土地的生产力水平,农用地分等、定级与估价普遍开展,但林、牧业土地评价仍为薄弱研究领域。包括城市土地定级估价及地价动态变化在内的城市土地评价广泛开展。旅游用地评价出现了一些新的应用领域及新的评价思路和方法。针对土地退化、土地整理等土地评价新应用领域不断出现,以土地可持续利用的评价指标体系的构建和应用为核心的土地可持续利用,已成为土地评价的热门研究领域之一。GIS技术在城乡土地评价,尤其是土地适宜性评价中得到了广泛应用。

5.土地评价的研究趋势

随着人口、资源、环境和发展问题的愈发突出,基于土地资源合理利用的土地评价得到了各方面的关注,出现了空前活跃的局面,目前土地评价的发展趋势可以概括为:

1)综合化

土地评价是一项综合的研究工作,它不仅涉及土地的自然属性,还必须考虑土地利用的经济背景、土地立地条件、经济效益和社会效益;要进行一定的经济分析和计算,使评价成果既反映了土地的自然特征,又能反映不同土地利用的收益水平。近年来,土地评价已从初期的自然土地评价逐步走向综合土地评价,在土地评价过程中,强调社会经济特征和经济效益的分析,或者进行土地经济评价,为土地利用规划和国土规划提供全面的、综合的资料。另外,综合化也表现在针对人口、资源、环境和发展问题,开展土地承载力研究,确定人口增长对资源的需求和资源系统可支持或必须支持的程度。

2)精确化

随着土地评价研究的深化,愈来愈注重它的科学性和应用价值。20世纪70年代,各国主要结合资源清查进行土地评价,尤其是发展中国家。评价的目的是为国家或大区域性的规划服务,评价成果比较粗略。随着资源调查工作的结束,各种要素图件和数据资料的完备,土地评价工作愈来愈细,土地适宜性评价进一步深化,针对某种土地利用类型或某种农作物进行,成果实用性强。

3)定量化

土地评价的发展不仅表现在评价系统和理论的不断完善,而且也表现在评价方法和技术手段的更新。近年来,模型方法在土地评价中的应用,以及土地资源信息系统的建立与发展,使土地评价更加科学化。土地资源信息系统将土地评价和规划过程相结合,并使用于土地管理,具有综合性和实用性,为土地评价和土地规划与管理开辟了广阔的前景。

总之,随着当前信息高速公路的快速发展,为土地资源评价研究注入了强大的活力。RS已成为土地调查的重要手段,GPS的运用为土地资源研究提供准确、快捷的信息,使土地利用动态监测成为可能,GIS的应用使土地评价研究进入了定量化阶段,使多元信息复合成为可能。数理方法和“3S”技术的应用,使土地评价研究向定量化、动态化方向发展。

4.1.2 土地评价的目的、任务与要求

1.土地评价的目的

土地评价是制订土地规划过程中的一种技术手段,是土地资源调查的重要组成部分,是土地管理的一项基础性工作。它的基本目的是预测土地变更后的结果,这种预测的内容包括土地对不同生产方式的适宜性,所需要的输入和管理实践、生产和其他效益以及这类变更对这环境造成的后果。土地评价的详细目的随自然、经济和社会背景而变,同时也随调查比例尺的不同而变化。

1)土地评价是土地资源调查的组成部分

土地资源调查运用一些方法和手段查清各类土地资源的数量、质量、属性、空间分布状况、随时间的动态变化规律、构成要素的特性及它们之间的相互联系和相互作用。土地资源调查过程中的土地评价从大区域宏观方面揭示了土地的适宜性,相对快速、廉价地表明大区域开发的可能性和最佳途径。评价的基础是土地目前的适宜性,通过综合调查,对农、林、牧业的土地适宜性提出定性分类。

2)土地评价为土地利用规划提供依据

土地利用规划的作用在于对土地利用做出合理的决定,以便从环境资源的利用中得到最大效益,同时又为将来而保护好这些资源。这种规划必须以对自然环境和拟定的土地利用种类两者的了解为依据。土地评价的作用之一就是要认识这种关系并向制订规划的人员提供最合理的土地利用种类的比较。

3)土地评价为土地管理服务

土地评价不仅揭示了土地的生产潜力和适应性,而且指出了进行土地改良和变更土地利用的后果。凡拟定在土地管理实践中进行土地改良和土地利用有较大变化的地方,很有必要进行土地评价。通过对成本收益的比较,才能更加合理的确定对土地的投资水平。此外,土地评价为土地质量的动态监测提供了基础数据,便于掌握土地质量等级以及不同土地利用类型的动态变化和规律,在不同时期对土地进行科学的管理。

4)土地评价为土地税费征收服务

土地税收标准、征地补偿费以及土地交易价格的确定等,都需要知道土地的用途和土地对该用途的适宜等级,或土地在该用途条件下的生产力与价值的大小,而土地评价的成果之一则恰好是土地对某一用途的适宜等级。

2.土地评价的主要任务

1)从经营管理方面分析目前的土地利用,指出土地利用中存在的问题。

2)综合分析土地自然特性和社会经济要素,根据特定的土地利用类型,进行土地适宜性评价和每种利用形式的效益分析,并指出土地潜力生产力和经济价值。

3)伴随每种用途会产生哪些自然的、经济的或社会的不良后果,提出土地管理和改良的途径和措施。

4)为工矿、交通、水利、风景区建设规划,尤其是选址提出可信的建议。

3.土地评价的基本要求

1)通过土地评价提出的对土地利用的方向和方式要准确明朗,能真正成为符合实际的科学资料及蓝图。

2)通过土地评价提出土地生产力及经济效益,级差要数量化、标准化,真正成为土地纳税和经营交易等的权威性依据。

3)通过土地评价提出的土地限制性因素要准确,改良任务要具体可行,经济效益估算要分析透明。

4.1.3 土地评价的基本原理

    土地评价是分析土地质量与土地用途两者之间的关系,它的研究对象是土地质量和土地用途,研究目标是分析各种可能被考虑的土地用途在一定区域内的适宜性程度,包括当前适宜性、潜在适宜性、生态适宜性、经济适宜性和社会适宜性。

1.多样性原理

不同地区具有各自独特的自然和社会条件,土地质量和土地用途都会存在很大的差异,随时间的发展和社会的变化,同一地区的土地质量和土地用途也会发生变化。因此,在进行土地评价时,要针对一定地区某一时期的土地质量和土地用途,确定不同的目标,采用不同的方法,做到具体问题具体分析。

2.综合性原理

构成土地质量的土地性状有很多,如气候、土壤、植被、水文等,这些性状也由许多因素共同构成的,如气候包括光照、气温、降水等。同时,土地的不同性状或不同因素间又是相互作用、相互影响的。因此,土地是一个受多样因素影响的统一体。另外,土地用途的要求也是多种多样的。因此,在分析土地质量和土地用途的要求时,一定要全面地考虑各种因素及其它们之间的关系,采用综合、全面的分析方法。

3.限制性原理

不同土地用途在某种土地质量上的适宜程度不同,实质上就是土地用途的限制不同。所谓限制性,是指土地质量不能满足土地用途要求的程度。在土地评价时,重点找出主要的限制因子,分析其与土地用途的关系。但是,必须以综合性原理为基础,先进行综合性分析,然后再找出限制性因素。

4.系统性原理

土地评价的主要对象是土地利用系统。土地利用系统的产生是由土地利用系统的结构及外部投入决定的。同时,土地利用系统的结构受到土地物质投入和土地利用的物质投入的影响可能会发生很大的改变,使土地利用系统的结构得到改善,从而可以大幅度地增加产出与投入之比。土地评价应尽量应用系统分析的原理,分析如何改善土地利用系统的结构,获得最理想的产出和投入之比。

5.相对性原理

由于不同地区的自然条件和社会经济条件不同,不同质量存在很大差异。针对不同地区的土地评价,得到的结论是相对于一定地区而言的,是一个相对的概念。

6.可比性原理

土地评价的结果是所评价地区土地质量还坏程度的反映,因此,必须具有可比性。要做到这一点,就必须建立统一的评价标准和指标体系。

4.1.4 土地评价的原则

1.FAO提出的土地评价原则

土地评价的原则是完成评价任务、实现评价目的的准则。FAO在《土地评价纲要》中提出的评价原则是:

1)将土地利用对土地的要求与土地的质量进行比较;

2)将土地利用的效益与所需的投入进行比较;

3)因地制宜,根据研究区的具体情况进行;

4)要考虑到不同土地利用方式,并对它们做出比较;

5)要以土地的持续利用为前提。

2.中国大农业土地评价原则

1)土地生产能力是评价的基础;

2)农、林、牧用地配置是土地评价的依据;

3)各种因素的综合分析是土地评价的重要环节;

4)坚持当前与长远、用地与养地相结合。

3.土地评价一般原则概括

1)比较原则

比较原则是土地评价最基本和最重要的原则,在土地评价过程中,必须坚持“三比较”的原则:比较土地利用的需求和土地质量、比较土地的投入和产出效益、比较不同的土地利用而做出抉择。

2)针对性原则

土地评价要针对特定的土地利用方式来进行,每种土地利用都有其特殊的要求。土地的适宜性是土地对每种用途的要求相比较而言的,只有对特定的土地利用种类时才有其确切的意义。

3)区域性和综合性原则

土地评价是一项综合性和区域性的研究工作,必须结合评价区域的自然、经济和社会条件。不同区域的土地评价应该有不同的评价依据,选取不同的评价指标,建立不同的评价体系,这些都是建立在该区域土地特征与不同土地利用类型比较的基础上。

4.1.5 土地评价的类别

1.按评价目的分类

1)土地潜力评价

土地潜力评价是对土地固有生产力的评价,是一种一般目的的、定性的和综合的大农业评价,并不针对某种土地利用类型而进行,而是从气候、土壤等主要环境因素和自然地理要素相互作用表现出来的综合特征来评价,反映了土地生物生产力的高低和土地的潜在生产力。土地潜力又分为两种:土地利用潜力和土地生产潜力。

2)土地适宜性评价

土地适宜性评价是评价土地对特定利用类型的适应性。土地的适宜性程度和限制性程度通常是土地适宜性评价的主要依据。适宜性是一定土地类型对一种指定用途的合适程度,其评价从某一特定用途出发,将该特定用途要求的条件与评价土地所具有的条件进行比较,来评定土地对该用途的适宜性强度;限制性是指在一定条件下,构成土地质量的某种因素的优劣、多少,限制了土地的某些用途,或影响了用途的适宜程度。土地适宜性评价主要为单项土地评价,也称单目标评价,它是根据某一种具体目的和土地利用的具体要求来评价土地。

3)土地利用可持续性评价

随着人口增长、土地退化和环境问题的日益加剧,土地利用可持续性问题成为土地评价研究的焦点。土地利用可持续性评价源于土地适宜性评价,它是对土地适宜性在时间方向的延伸趋势进行的一种判断和评估,是可持续发展思想在土地评价领域中的体现。土地利用可持续性可以这样理解“获得最高的产量,并保护土壤等生产赖以进行的资源,从而维护其永久的生产力”。

4)土地生态评价

土地生态系统对人类和社会经济发展具有很大的依赖性。土地生态评价是在一般土地评价的基础上,选择对环境最有意义的生态特性进行补充评价,尤其是着重土地生态价值和功能的评价,它直接服务于土地生态设计和土地生态规划。

5)土地经济评价

土地经济评价是从社会和经济的角度,利用经济的可比指标,对土地的投入——产出的经济效果进行评定,或对土地适宜性评价和潜力评价结果进行经济上的可行性分析。其实质在于体现在不同自然条件和社会经济条件下,不同质量土地生产消耗与提供产品的对比关系,或在相同投入水平下取得的不同产品量的经济效果。

2.按评价途径分类

1)直接评价

直接评价是通过试验去了解土地对于某种用途的适宜性或生产潜力。其优点是比较可靠,但严格来说,这种准确可靠性只限于试验地点和试验区,如果将这类试验方法外推使之代表整个土地评价单位,可能会出现较大误差。

2)间接评价

间接评价是通过分析土地的各组成要素的属性对土地利用的影响,然后加以综合,去评定土地的等级。其理论依据是,土壤、地形、气候等土地组成要素对任何一种土地利用方式的效果均有深刻的影响,而且这些影响是可以量度或估计的。

3.按评价方法分类

1)定性评价

定性的土地评价是根据土地的自然条件和自然生产力进行评价,评价时只把社会经济条件作为背景,用定性的语言描述土地的质量特征,确定土地适宜性或潜力的高低(如最适宜、中等适宜、勉强适宜等)。其多用于小比例尺大范围的土地评价,属于概略性土地评价,近似于所谓的景观评价,主要通过土地组成要素的定性特征来确定土地的质量特征。优点是将土地组成要素的特征予以综合,使之直观地反映土地利用选择的可能性,为宏观决策提供依据;还可以反映土地的自然属性的优劣即土地组成要素的概略性特征。

2)定量评价

土地定量评价是在评价的基础上,对评价指标进行定量化,再根据评价指标与结果之间的关系,一般通过土地组成要素的质量指标与特定土地利用类型对土地性状要求的比较来确定土地的质量等级,用数理方法如回归分析法、层次分析法、聚类分析法、判别分析法、模糊数学方法等计算出某块土地的能够反映土地质量高低的综合指标值和对研究土地进行对比。优点是量的概念非常明确,缺点是土地组成要素质量指标与土地质量等级的对应关系在确定上难免或多或少带有主观性,而且也难以考虑诸因素共同作用而产生的综合效应。常用的定量方法有:层次分析法、回归分析法、聚类分析法、多元分析法、模糊数学方法。

4.按服务目标分类

1)单目标评价

单目标评价是针对某一特定利用目标进行的土地评价。单目标的土地评价目标十分明确,评价因素的选择和评价指标的确定也很具体。所以单目标的土地评价有较强的生产实践应用性,适宜性评价就是单目标评价。

2)多目标评价

多目标评价也称为综合性评价,是指服务目标的范围较宽、适用面较广的土地评价。相对于单目标评价来说,多目标评价的评价因素和评价指标的确定一般都比较系统。由于服务面较广,评价具有概略性和综合性,因此多目标评价便于领导机关或业务主观部门进行土地利用决策,并可作为区域利用规划的基础。

4.2 土地利用现状评价

4.2.1 土地利用现状评价概述

1.土地利用现状评价的主要内容

    通过总结区域土地利用的特点和变化规律,对区域各种土地的利用类型、不同的利用方式及质量、结构和布局、土地生产力和土地利用率等方面所做的分析,也是编制土地利用总体规划的基础和起点。它是通过研究土地利用的宏观经济、社会、生态效果,分析土地利用的动态变化趋势,发现土地利用中存在的问题,最后提出改善土地利用的意见和建议,提出提高土地利用率和土地生产力的途径;

2.土地利用现状评价要达到的目的

1)了解区域土地利用的自然条件和社会经济条件;

2)掌握土地利用的历史演变及其变化趋势;

3)土地利用现状结构和布局特点;

4)掌握土地的开发利用程度;

5)掌握土地利用效果;

6)找出土地利用中存在的主要问题。

3.土地利用现状评价的主要方法

1)定性分析法/定量分析法;

2)静态分析法/动态分析法;

3)横向比较法/纵向比较法;

4)统计分析法/系统分析法。

4.土地利用现状主要背景条件

1)自然条件

自然条件指区域所处地理位置、地貌、水系、气候、土壤、植被和水文地质等;

2)经济条件

经济条件指当地国民经济发展战略和计划、经济发展水平、经营管理水平、交通运输、城镇分布状况、乡镇企业和农村居民点的分布情况等;

3)生态条件

生态条件指包括森林覆盖率、水土流失情况、土壤污染情况、草原退化情况、土地沙化情况和土地盐碱化情况等。

4.2.2 土地利用数量、结构与布局分析

1.土地资源数量分析

1)耕地数量分析

耕地数量着重分析耕地占土地总面积的百分比,耕地内部水田与旱地的比例关系,人均耕地占有量,耕地生产力水平结构,耕地的地域分布、利用差异,制约耕地利用的主要因素等。

2)园地数量分析

主要是园地所占的百分比,园地内部各种用地类型的比例及分布,园地生产情况等。

3)林地数量分析

主要分析现有林地面积、宜林地面积、林地的生产情况等,要计算森林覆盖率。

4)牧草地数量分析

主要分析现有牧草地的面积、分布、产草量、载畜量、发展潜力等。

5)居民点及工矿用地数量分析

主要分析区域居民点及工矿用地的空间分布、占地面积及城市用地、小集镇用地、村庄用地、独立工矿用地等所占比重。

6)交通用地数量分析

主要分析交通用地占土地总面积的比重,交通用地中各种交通用地类型所占的比重,道路网的密度,路面等级结构及分布等。

7)水域数量分析

分析水域占土地总面的比重,河流、湖泊、沟渠等各种水面所占比重,可利用的水面面积,已利用的水面面积,水域的分布特点等。

8)未利用地数量分析

分析未利用地所占比重,可开发利用的土地面积、分布位置,适宜开发利用的方向、潜力及存在的制约因素等。

2.土地利用结构分析

土地利用结构是指各种土地利用类型在某区域内的比例关系和组合方式,反映了土地资源在国民经济各部门及部门内的分配状况和比例关系。土地利用结构分析对土地评价有着重要的意义。一般来说,已形成的土地结构是土地评价的出发点,人们进行土地评价,应将重点放在土地利用不合理、用途有争议的土地及各类用地的后备资源上,而对多数合理的土地利用类型,可适当分析其具体土地单元在土地生产力和使用价值上的水平高低。土地利用结构分析的主要内容包括:多样性分析;农业用地与非农业用地的比例;已利用土地与未利用土地比例;农、林、牧用地比例及内部结构;水域在土地中的比例及水域内部结构;建设用地内部结构;土地利用结构与当地自然条件、土地类型比较;土地利用结构与农业产值结构、农村劳力结构比较;土地质量结构分析;

3.土地利用布局分析

土地利用地域分布是土地利用结构在空间的表现形式,它反映出一定地域内特殊的自然环境对人类活动的影响,是人们对当地土地结构认识的积累和对当地土地特点利用改造的结果。对土地利用类型在地区内空间分布的分析,可使人们更好地认识土地利用与自然、社会、经济条件的相关性,从而分析土地利用布局的合理性。

1)分析土地利用的水平区域差异

根据区域地带性与非地带性分异规律分析土地利用的水平分异规律。如中国沿“大兴安岭——张家口——榆林——兰州——青藏高原”一线的东西差异,以及“秦岭——淮河”线和“祁连山——阿尔金山——昆仑山”线将中国东、西部进一步划分成4个基本区域:以旱地为主的北方旱作农业区、以水田为主的南方水田农业区、以干旱草原荒漠草原为主的甘新牧业区、以高原高山草地为主的青藏高寒牧业区。

2)联系地貌类型分析土地利用差异

地貌类型的不同既控制着非地带性的水平区域差异,造成山区、平原在土地利用方向、效益、结构上的不同,又是山区土地利用存在明显垂直分异的原因。

3)联系城市影响分析土地利用布局差异

农业土地利用具有接近城市程度而变化的趋势。在中国的大城市,城郊土地利用一般形成以为城市服务为主的方向,近郊是以蔬菜、牛奶为主的鲜活副食品生产基地,远郊在向城市供应肉、禽、蛋等副食品的同时发展粮食等农作物。在城市化过程中,城市的扩展和城市活动的干扰等,往往对近郊农业土地利用造成某些影响。

4)分析土地利用布局形态的多样性

受各地自然、社会和经济条件影响,各种土地利用类型的空间分布也常具有相应区位,形成有一定规律的组合形式。

4.2.3 土地开发利用广度与深度分析

1.土地开发利用程度分析

土地开发利用程度是指在当前技术可能性和经济合理性条件下,在土地资源中已开发利用土地所占的比例。衡量土地开发利用程度的指标主要有:土地利用率(Land use index);土地农业利用率;土地垦殖率和复种指数;林地利用率和森林覆盖率;牧地利用率和草场载畜量;建设用地率和交通用地率。

2.土地利用集约程度分析

土地利用集约度(Intensity of land use)指人们为提高土地收益在单位面积土地的投入密集程度;常用单位面积土地的劳力、资金、技术、物资等方面因素衡量;如单位面积土地施肥量、单位面积土地用电量、单位面积农机拥有量、机耕面积占农田比例和有效灌溉面积占耕地比例。

3.土地利用经济效果分析

1)土地生产率(Land productivity)

土地生产力是指土地在现有利用水平下的生产能力;提高土地生产率的途径:

根据土地的适宜性,因地制宜的确定土地合理利用方向,充分发挥不同土地类型的优势,作到地尽其利;

不断采用先进科学技术、优良品种、科学管理方法,增加单位土地面积上的人力、财力、物力的投入量,实现土地持续增产和稳产高产。

2)经济密度(Economic density)

经济密度是指单位面积土地上社会经济效益的水平,一般以每平方公里土地的产值来衡量;通过对各类土地利用效益的比较,总体来看,城乡工矿用地由于产业的高度集聚,单位面积产值可达农用地的100多倍。农用地中,淡水养殖的亩产一般高于农、林、牧用地,园地和耕地的亩产值也较高,林地、牧草地效益较低。

4.2.4 土地利用生态效益分析

    土地利用生态效益分析主要是研究土地利用是否充分利用了自然环境条件,是否改善了环境条件。从某种意义上来说,土地的质量状况也是土地利用生态状况的反映,常通过如下指标来分析:

水土流失面积指数=水土流失面积/土地总面积;

土地沙化面积指数=土地沙化面积/土地总面积;

土地盐渍化面积指数=土地盐渍化面积/土地总面积

土壤有机质和NPK含量;

土壤环境质量指数=污染物实测浓度/污染物评价标准;

受灾面积比率=受灾面积/土地总面积;

中、低产田比率=中低产田面积/土地总面积;

耕地灌溉率=可灌溉耕地面积/耕地面积;

热量利用率=一年内作物生育间所需积温/当地全年积温;

林木覆盖率=(有林地面积+灌木林面积+零星树折合面积)/土地总面积;

4.2.5 关于土地利用现状评价

总结土地利用特点,揭示土地利用的基本趋势和存在问题,是土地利用现状评价的核心。在此基础上,可对土地质量做出科学评定,提出相应的调整土地利用结构和布局,提高土地利用经济、生态、社会效益的建议。

1.特点概括

1)地区土地利用现状特点

通过对地区土地利用结构、布局、动态变化,开发利用程度、效益,人地关系,生态条件等方面的综合分析,并与其他地区对照比较,即可概括出该区区别于它区的特殊性。

2)城市土地利用现状特点

城市是第二、三产业高度密集,人口和各种物资设施高度集聚,物质流、能量流、商品流、信息流、人流高强度集散地区,土地利用特点明显不同于农业用地。

2.土地利用存在问题的分析

1)地区土地利用存在的问题

    土地利用是否合理、土地利用结构和布局是否合理、土地利用方式是否科学、土地生产力和使用价值的发挥是否有效,土地资源的开发、利用、整治、保护措施是否可持续。

2)城市土地利用存在的问题;

    城市土地利用存在的问题主要是城市化引起的城市膨胀和城市土地利用结构和布局的不合理。

4.2.6 中国土地利用现状特点

1.中国土地资源状况

根据2005年土地利用变更调查结果,全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩);园地1154.90万公顷(1.73亿亩);林地23574.11万公顷(35.36亿亩);牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩);其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩);居民点及独立工矿用地2601.51万公顷(3.90亿亩);交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩);水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩);其余为未利用地。与2004年相比,耕地面积减少0.30%,园地面积增加2.31%,林地面积增加0.30%,牧草地面积减少0.21%,居民点及独立工矿用地面积增加1.11%,交通运输用地面积增加3.37%,水利设施用地面积增加0.26% 2005年全国耕地净减少36.16万公顷(542.4万亩)。其中,建设占用耕地13.87万公顷(208.1万亩),另外,查出往年已经建设但未变更上报的建设占用耕地面积7.34万公顷(110.1万亩);灾毁耕地5.35万公顷(80.2万亩);生态退耕39.04万公顷(585.5万亩);因农业结构调整减少耕地1.23万公顷(18.5万亩),土地整理复垦开发补充耕地30.67万公顷(460.0万亩)。土地整理复垦开发补充耕地面积为建设占用耕地的144.56%

2.中国土地资源空间分布规律

1)中国土地资源利用区划的指标体系

a.区域土地资源利用结构

    土地利用率,农业土地利用率与非农业土地利用率,垦殖指数与复种指数,森林覆盖率与林地利用率,耕地及其内部水田、旱地、水浇地、菜地比重,园地比重,牧草地比重,林地比重,居民点及工矿用地比重,交通用地比重,水域比重。

b.土地利用的自然环境条件

    土地利用的自然环境条件决定了受自然条件影响的土地利用的地域差异性,制约着土地利用的主导方向,在一定程度上决定了土地利用的方式、类型、格局、程度和发展方向。一是区域水热气候条件;二是区域土地类型组合。

c.土地利用的社会经济属性

    土地利用的社会经济属性尤其与土地利用方向、程度、效益密切相关。自然条件的制约与社会经济条件的综合影响,决定了土地利用属性、结构、特征与生产经营方式,形成了特定的区域性土地利用方式与人地关系格局。包括三个方面的指标:区位因素、土地生产力、人地关系。

2)土地利用区的划分

土地利用格局空间分异;

中国具有明显的东西用地差异;

降水和蒸发条件决定土地利用南北差异和土地现实生产力及生产潜力突变;

降水的差异形成青藏高原高寒区和西北干旱区,土地利用去有明显差异。

3.中国土地资源面临的问题

人均耕地少;

山地丘陵多,耕地总体质量差;

土地资源空间匹配失衡;

40年净减耕地2.5亿亩;

耕地后备资源太少;

可开发土地基本已被开发利用;

土地开发强度大;

盲目用地突出;

城市土地存量潜力大;

村镇用地超标。

4.3 土地潜力评价

土地潜力(land capability)也称作土地利用能力,指土地在用于农业、林、牧业生产或其他利用方面的潜在能力,它是土地自然要素相互作用所表现出来的潜在生产能力。

    土地潜力评价(land capability evaluation)又称土地潜力分类,主要依据土地的自然性质及其对土地某种持久能力的限制程度,就土地在该种利用方面的潜在能力所作的等级划分。

4.3.1 以气候要素为主的潜力评价

在土地潜力评价中,反映气候要素的主要是水热条件。水热条件是自然地理环境中最活跃的因素,它是系统能量的源泉,决定着自然地理环境要素的复合、顶极群落的形成、农业生产的潜在水平和实际水平,以及在某种程度上,土壤的分布及其自然肥力都与水热条件有关。所以关于以气候要素为主的潜力评价都是从温度、降水、蒸发等水热条件出发揭示土地的生产潜力。

1.迈阿密模型

    根据年平均温度和降水量来估算生物生产量,1971年由莱斯(lieth)根据世界各地作物产量与年降水量和年均温度的关系在美国迈阿密举行的生物学术会上提出的

Y3000/(1+e1.3150.119t)

Y3000(1e0.00064p)

     Y为生物产量[g/(m2.a)]t为年均温度(0C)p为年降水量(mm);取上两式数值小者代表该地生产潜力。

2.桑斯维特纪念模型

    桑斯维特纪念模型初期称为蒙特利尔模型,是通过蒸散量模拟陆地生物生产量的一种方法,也是把蒸散量与生物生产量两个参数结合在一起的唯一途径

P3000[1e0.0009695(E-20)]

     P为生物生产量[g/(m2.a)]E为年实际蒸散量,因蒸散量受太阳辐射、温度、降水、风等因子的综合影响,所以比迈阿密模型更能反映实际情况。

3.格思纳-莱斯模型

    该模型根据生物生产量与生产期长度间的关系来推测产量

P=-157+5.17S

式中,P为生物生产量,S为光合作用季节的日数。

4.光合生产潜力模型

1Loomis-Williams

   假设日辐射为500cal/cm2、呼吸损失等于光合量的33%时,利用量子效率概念推出:Y1.538QY为生物生产量[kg/(hm2.d)]Q为总辐射(cal/cm2)

2)黄秉维模型

    黄秉维在全面考虑了作物群体对太阳能的利用、反射、漏射、吸收、转化、消耗等多种因素,在最大光能利用率6.13%的假设下,得出:Yp1.845Q,其中,Yp为生物产量光合潜力(kg/hm2)Q为太阳辐射(cal/cm2)。光合生产潜力在目前的大田生产中还不能达到,只有在植物的生境得到全面完善的控制条件下,才能实现,它是生物生产的上限。

5.瓦赫宁根模型

    该模型(Wageningen Model)20世纪60年代荷兰瓦赫宁根大学提出的一种植物生产力动态模拟模型;通过模拟作物的光合、呼吸作用,叶和根生长量等因子的日变化以及碳水化合物的变化过程,来模拟在水分和营养充足条件下的作物光温生产力。在计算时综合考虑作物种类、光合特性、群体叶面积及作物产量形成的动态过程、机理等而计算的;

1)计算标准作物干物质产量(Y0)

Y0F.y0+(1-F)yc

F(Rse0.5Rs)/0.8Rse

    Y0为标准作物干物质产量;F为白天的阴天部分(云覆盖度)比例;Rse为晴天最大入射有效短波辐射[cal/(cm2.d)]Rs为实测入射短波辐射[cal/(cm2.d)]y0为生育期间完全阴天时的标准作物干物质产量[kg/(hm2.d)]yc为生育期间完全晴天时的标准作物干物质产量[kg/(hm2.d)]

2)按气候影响进行订正

   ETm/(ea-ed),式中ETm为生育期内日平均最大蒸发量(mm/d)ea为生育期内平均饱和水汽压;ed为实际水汽压。

3)作物种类订正(k)

    标准条件下作物干物质产量与苜蓿、玉米、高梁、小麦的干物质产量的关系为经验常数k,称为作物转换系数。

4)温度订正(CT)

    标准作物产量为作物在标准温度下的产量,按作物把总能量的40%用于自身维持呼吸作用考虑,则在总生长期实际白天温度平均值条件下的作物净产量可用作物各自的温度订正系数CT予以修正。

5)经济系数(CH)

    由于收获量仅是干物质总产量的一部分,所以作经济系数订正后才得到经济产量.

    综合上述五个过程,其总的计算公式为:

YY0.ETm/(eaad).K.CT.CH.G

G为总生长期(d),Y为光温生产潜力(kg/hm2)

6.FAO评价方法

1)计算标准作物干物质产量(Y0)

Y0=F0.y0+(1- F)yc

F=(Rse-0.5Rs)/0.8Rse

2)作物种类与生育期间的温度订正(CT)

作物的干物质生产率(ym)取决于作物种类与温度。ym可能大于或小于标准作物假定的20kg/(hm2.h)

ym20kg/(hm2.h)

Y0=F(0.8+0.01ymy0+1-F(0.5+0.025ym)yc

ym<20kg/(hm2.h)

Y0=F(0.5+0.025ymy0+1-F(0.05ym)yc

3)叶面积订正(CL)

4)净干物质产量订正(CN)

5)经济系数订正(CH)

综上所述,一种高产的气候适应的作物品种的产量潜力(Y),G天的生长期,无限制条件下是:

ym20kg/(hm2.h)

Y=CL.CN.CH.G[F(0.8+0.01ym)y0+(1-F)(0.5+0.025ym)yc]

ym<20kg/(hm2.h)

Y=CL.CN.CH.G[F(0.5+0.025ym)y0+(1-F)(0.05ym)yc]

以气候要素为主的潜力评价多用于求算大区域内综合的生物生产量,适于大范围地区或自然地带土地生产潜力的估算,对区域开发和人口承载力研究有重要意义。但以气候要素为主的潜力评价突出反映了土地的气候生产潜力,并未揭示土地的实际生产潜力。

7.农业生产潜力

    土地生产潜力(land potential productivity)是根据生产条件与农业生物产量的形成机制,从理论上对土地生产能力可能达到的产量的估算。土地生产潜力主要受土地质量的影响,土地质量等级相同,具有相同的土地生产潜力。一般公式为

C为能量转换系数,E为光能利用率,i为作物生长时段序号,Qi为太阳辐射,Kti为各生长时段温度订正系数,Kwi为各生长时段水分订正系数,Ks土壤订正系数

农业生产潜力(agricultural potential productivity)以作物产量为表现形式,作物摄取太阳能和CO2合成干物质,以致最终形成经济产量的高低主要取决于作物本身的遗传特性和其对环境条件的适应,人的管理也起到相当重要作用。

1)光合生产潜力(Y0)

    光合生产潜力(photosynthetic potential productivity)是单位时间、单位面积上,在空气中CO2含量正常,其他环境因素均处于最佳状态时,具理想群体结构的高效植物品种的最大干物质产量,它是理想条件下作物产量的上限,是一个理论值,实际上只能作为温室生产的上限:

Qp光合有效辐射,F最大光能利用率,C干物质发热量,B植物质量含水量,H植物质含灰分率,A经济系数,K单位换算系数。

根据黄河三角洲粮食作物的实际情况,将有关数据代入,利用气候统计的月平均值计算得该地区的光合生产潜力

2)光温生产潜力(Y1)

温度是影响光合作用的诸因子中最难以大范围控制的因子,对光合生产潜力进行温度订正,即得光温生产潜力(photosynthesistemperature potential productivity) 可作为大田作物产量上限的近似值

t为月平均气温,t1/t2为作物光合作用温度下限/上限

3)气候生产潜力(Y2)

    气候生产潜力(climatic potential productivity)指当系统中的土壤、作物群体结构等因素处于最适状态下,作物充分利用自然的气候资源所能够产生的有机质,其求得需对光温生产潜力进行降水订正。

Ri为月降水量(mm)E0i为月蒸发量(mm)

4)土地生产潜力(Y3)

    土地生产潜力(land potential productivity)指当系统中的作物群体结构和其他管理因素处于最适状态下,作物充分利用自然的气候资源及土地肥力所能够产生的有机质,其求得需对气候生产潜力进行土地订正;

 

F1F2F3分别为一等、二等、三等地占耕地的比例,a1a2a3分别为一等、二等、三等地的生产力系数,即耕地产值比值。

5)作物及种植制度生产潜力;

以上估算的Y0Y1Y2Y3生产潜力分别代表了不同层次的理论产量上限,实际上,在农业生产中要保持植物群体结构在各个阶段均能适宜是及其困难的。

l为某一段时间最适叶,面积系数,k为叶层的消光系数。

6)现实土地生产力

    土地生产潜力是根据土地利用条件与农作物产量形成机制,从理论上对土地生产力可能达到的产量目标进行估算;而土地生产力是土地现实的或在预定时间内达到的生产力水平,它是自然、社会、技术条件等所共同作用的结果。土地利用的合理性和技术水平的高低决定着土地生产力与生产潜力的差距;引入生产潜力指数(index of potential productivity) (D)

 

4.3.2 以土壤为主的潜力评价

1.土壤生产力指数模型

    该模型FAO1971年提出用土地土壤生产力分级(soil productivity rating)系统,用于评价土地质量的模型,考虑了土壤9个要素和特性,根据每个要素的特征给0100%的数值,各要素的乘积就是土壤生产力指数(index of productivity)(IP)

IP=H×D ×P ×T ×N(S) ×O ×A ×M

H为土壤水分、D排水状况、P有效土层厚度、T土壤结构、N盐基饱和度、S可溶盐含量、O有机质含量、A黏土矿物特性、M矿物质含量。

2.土壤潜力率

土壤潜力率(soil capability ratio)是美国农业部土壤保持局1974年提出的。是根据土壤的相对质量为规划工作者做出合理的土地利用决策而设计的,它以在高水平的经营管理下某一作物的预期产量为依据,综合了土地质量、产量和管理措施,使土壤限制性因素减小到最小限度的相对费用,以及减小持续限制性因素对社会经济和环境的影响造成的费用。

土壤潜力率通常是建立在每一土壤单元潜力指数(SPI)基础上,是一个土壤的相对适宜性或土壤质量的数量化分级,用公式表示:

SPI=P-(CM+CL)

    SPI为土壤单元潜力指数;P根据当地管理水平确定的有关产量的费用指数;CM为克服或者把土壤限制因素的影响减小的改良费用指数;CL由持续影响的限制性因素造成的费用指数。

P可以按在良好经营下的一个特定土壤单元上生长的特定作物产量来计算,每一土壤单元的作物产量乘以作物净价格就是该土壤单元预期的年收入费用指数;CM反映了为维持土壤生产力所必须的保护改良措施的费用;CL反映了每年用于克服持续性限制因素影响的耕作或措施费用。

4.3.3 土地潜力综合评价

1.美国土地潜力分类系统

1)土地潜力分类系统

    土地潜力分类(land capability classification)是世界上最早使用的土地潜力评价系统,是美国农业部为控制土壤侵蚀而进行的一个研究项目。

    该系统包括三个等价单位:潜力级(capability class)、潜力亚级(capability subclass)、潜力单元(capability unit)

a.潜力级(capability class)

潜力级是土地潜力分类中最高的等级,根据土地对大田作物或牧草的限制性强度,把所有的土地划分为八个等级。从Ⅰ~Ⅷ级,土地在利用时受到的限制与破坏是逐级增强,作物选择条件逐级减小。Ⅰ~Ⅳ在良好管理下可生产适宜农作物,Ⅴ~Ⅷ不能用于耕作;

土地潜力分级与土地利用程度的关系图

b.潜力亚级(capability subclass)

    潜力亚级是潜力级内具有相同的限制因素和危险性的潜力单元的组合。根据限制性因素的种类分为四个亚级,分别表示侵蚀(erosion hazards)、水分(wetness)、表层土壤(soil factors)和气候条件(climate)四种限制性类型。

c.潜力单元(capability unit)

    土地潜力单元是对于一般农作物和饲料作物的经营管理具有大致相同效应的土地组合。同一潜力单元的土地具有以下特点:

在相同经营管理措施下,可生产相同农作物、牧草或林木;

在种类相同的植被条件下,要求相同的水土保持措施和经营管理方法;

相近的生产潜力。

2)土地潜力分类系统的基本特点

潜力:

耕作利用,可以是任何作物,不需任何水土保持;

有一定限制的耕作利用,在作物的选择上有一定限制,需采取某种水土保持措施;

改良牧草地放牧;

天然牧草地放牧,或在同一水平上的林业用地;

娱乐、野生动物保护、水源涵养林或风景观赏;

限制性:

    限制性是指对利用潜力施加不利影响的土地性质,有永久性与暂时性限制性之分;

潜力级的评定主要依据土地利用的永久限制性;

同一潜力级的土地尽管其限制程度相似,但限制因素的种类不一定相同,因此需采取的经营管理措施也不一定相同;

潜力级的评定主要依据土地的自然要素,而不进行专门的投入产出分析,但需要考虑一般的投入产出;

假定在中等经营管理水平上评定土地的潜力级;

评定是不考虑离市场的远近、道路存在与否或道路级别。

 

 

 

土地潜力级的土地利用范围图

2.土地评价与立地评价

1)土地评价子系统

a.土地潜力分级根据土壤对大田作物或牧草的限制性强度将土地分为8个等级,然后在潜力级内部根据限制性因素的种类分为4个亚级,分别表示侵蚀、水涝、表层土壤和气候条件限制类型。

b.重要农田鉴定是按照对生产粮食、精饲料、草料和油料作物的适宜性对土地进行评价。

c.土壤生产力即土壤潜力率,表示特种农业用途的土壤的相对质量;

2)立地评价子系统

    虽土地评价子系统的相对值对作为特定农业用途的土壤相对质量是一个良好的指标,但这数值没有考虑到地理位置的影响、市场距离、邻近的土地利用、农业区划以及其他决定土地适应性所需要考虑的因素。立地评价主要用于除土壤以外的其他自然和社会经济因素的评价,所考虑的通常是那些与土地利用有密切联系的因素;

3.莫斯的土地潜力评价

1)根据桑斯维特纪念模型,得出潜在净第一性生产力

NPP=3000[1-e0.0009695(E-20)]

NPP为净第一性生产力[g/(m2.a)]E实际年蒸散量(mm)

2)土壤特性指数(PI)

PI生态区的平均潜在净第一性生产力[g/(m2.a)]m生态区内NPP等级个数,Aj为每一个NPP值等级所包含面积占生态区总面积的百分比,Vj为每一等级NPP值的中间值。

3)平均潜在净第一性生产力

ANPP为生态区的平均潜在净第一性生产力[g/(m2.a)]m为生态区内NPP值的等级个数,Aj为每一个NPP值等级所包含面积占生态区总面积百分比,Vj为每个等级NPP值的中间值。

4)修正潜在第一性生产力

ANPP*ANPP.PI

   ANPP*为修正的潜在第一性生产力。

4.中国的土地潜力评价系统

    中国从20世纪70年代起陆续开展土地潜力评价研究,所有的研究都或多或少借鉴了美国农业部土地潜力评价系统的某些做法。

1)陈传康毛乌素土地潜力评价

a.一等地:水土条件良好,是当地的主要农业基地。一等地面积虽小,但水土条件良好,生产潜力高,是建设稳产高产基本农田的主要土地,进行了适当的水利土壤改良、田间工程和施肥是提高其生产力的重要措施,但应防止风沙危害.

b.二等地:土壤条件较好,但水分过少或过多,为优良牧场。

c.三等地:部分土壤条件尚好,但水分过多或过少,部分水分条件好,但土壤肥力不足,或有一定程度盐渍化。

d.四等地:水土条件都较差,为该区次要牧场。生产力不高,主要用作羊牧场,部分作骆驼牧场。为提高生产力,必须注意保护植被,注意防沙和排涝。

e.五等地:受流沙和盐碱危害、自然条件不利于农牧生产的土地。有湿地的注重保护湿地,有条件植树造林的,可营造固沙林以及燃料和肥料林。

2)内蒙古呼伦贝尔地区的土地潜力评价系统

    由中国科学院地理研究所在20世纪70年代中期拟定的内蒙古呼伦贝尔地区的土地潜力评价系统是我国土地潜力评价的先导性工作。该系统按土地对农、林、牧各业利用的可能性分成四大等级。

甲:适于农、林、牧多种利用的土地;

乙:不宜农用,但可牧用的土地;

丙:不宜农用,但可林用的土地;

丁:农、林、牧利用价值均不高的土地。

在大等级之内,按土地对某种利用的适宜程度划分潜力级,在某些潜力级之内再按所需采取的改良措施作进一步划分

Ⅰ:不需专门改良即可农用的土地;

Ⅱ:稍加改良即可农用的土地;

       1:需采取水土保持措施;

       2:需采取简易排涝措施;

       3:需清除灌丛并采取水土保持措施;

Ⅲ:采取较大防洪排涝措施可以农用的土地;

Ⅳ:适宜农用的土地;

Ⅴ:适宜林用的土地。

3)东北《1100万土地资源图》的土地潜力评价系统

首先按土地对农、林、牧适宜与否分为五个等级;再按农、林、牧的适宜程度各分为适宜、一般适宜、临界适宜三种情况;为了减少排列组合的数量,并适当突出宜农土地,在宜农林牧的土地中,按农业的适宜性划分为三个等级:

a.农业无限制或少限制,质量好,最适农业利用;

b.农业有限制,质量中等,一般适宜于农业利用;

c.农业限制较大,质量差,临界适宜于农业利用。            

中国东北地区土地潜力等级的划分图

4.3.4 土地潜力评价的步骤

1.确定潜力评价的基本单位

1)土地类型单位

    由于土地类型反映了土地的全部自然特征,也考虑了人类活动对土地的影响,因此它不仅能反映出土地利用差异性的自然条件,而且也能体现全部自然要素及人类活动结果的相对一致性和差异性,适合于作为包括土地潜力评价在内的一般土地评价的基础单位。

2)土壤分类单位

    同一土系不仅具有相同的母质类型,而且土壤剖面性状和表土质地也基本相同,以土系为基础进行诸如为耕地、污水排泄处理、管道埋设等与土壤密切相关的土地潜力评价,往往效果很好,尤其是一些尚未有土地类型图的区域,以此为土地评价的基础单位,是一种有效的选择。

3)土地利用现状地块

    直接利用土地利用现状图的图斑作为土地潜力评价单位,其优点是评价单位的界线与农地地块等现状利用单元的界线完全一致,评价结果便于土地利用结构的调整和基层生产单位的应用。但土地利用单位因受人为因素影响往往不太稳定。另外,如果一个土地利用单位内部含有多个不同的土地类型,评价所需的土地性质尤其是土壤性质的选取很困难。

4)格网单元

2.建立潜力评价系统

    首先要考虑到评价的目的和研究地区的土地特点,同时也要考虑到主客观条件。一般来说,可以参考和借鉴与研究区土地特点类同地区的现成评价系统,这样可节省时间和少走弯路。在借鉴之前,必须要分析土地结构和特点,确定是否跟研究区相符合,如不符合必须进行必要的调整和修正。然后再推广,如果没有类似的评价方案可供参考和借鉴,只能通过实地调查并参考有关资料建立评价系统。

3.拟定潜力评价表

1)潜力评价表中要有限制因素;

2)要为每一种选定的限制因素划分出相应于各潜力级的界限值。

4.评定潜力等级

1)定性方法

即把限制程度最高的某限制因素所对应的潜力等级作为土地总的潜力等级。也就是说在根据限制因素的等级确定土地总的潜力等级时,不能等同看到不同限制因素,或以存在多少个限制因素为依据进行简单类比。

2)定量方法

即根据各限制因素分级值之和评定土地(土壤)总的潜力等级。

4.3.5 评价成果应用及讨论

1.土地潜力评价成果的应用

1)潜力级评价成果的应用

    主要应用于资源清查的土地质量摸底,目的是查明和保护最适合农业耕作的土地。

2)潜力亚级评价成果的应用

    潜力亚级指出了土地存在的主要限制因素,因此也是决定了规划和决策者应该采取的措施。

3)潜力单元评价成果的应用

    在一个潜力单元内,土壤和其他环境因子有较大的相对一致性,它们对于管理和改良措施的反响也相似。同时,如果种植类似作物,产量也相近似,潜力单元对详细小区域土地规划有重要的意义。

2.土地潜力评价讨论

1)土地潜力评价的优点

a.评价以定性为主;

b.评价的概括程度较高;

c.评价能够综合参考各项土地组成因素,据此归纳出潜力等级,并明确指出与土地利用的潜力有关的土地质量的优劣,易为非专业人员理解和接受。

2)土地潜力评价的不足

a.在将土地划分为某一潜力等级时,即使有一套完全定量化的土地评价因子划分标准,但因在制订这类划分标准时具有主观性,所以评价结果仍难免有一定程度的主观性。

b.某一限制因素对土地潜力等级高低的影响不是孤立起作用的,而是共同起作用的。在进行潜力时,对这种相互作用不能综合的顾及,造成评价灵活性大,以致往往受评价者主观影响较明显的重要原因。

c.土地潜力评价只是告诉人们某块土地可供利用的范围以及利用上的潜在能力,而没有指出这块土地的最佳利用方式。

d.土地潜力评价偏重考虑土地的自然性质,一般不进行土地利用的经济效益分析。同时,在评价中不特别考虑不同管理水平,而只是假定在中等管理水平上进行分析。

4.3.6 土地资源承载能力

1.土地资源承载能力的概念

土地承载能力(land carrying capacity)也称为土地人口承载能力(population supporting capacity of land,PSCL)是指在可预见的时期内,人类利用当地的能源和其他自然资源以及智力、技术等,在保证与其社会文化准则相符的物质生活水平下能持续供养的人口数量。也就是说,在一定生产条件下,土地资源的生产能力及在一定生活水平下承载的人口数量。

    人口、资源、环境和发展(PRED)是当今世界面临的最重大的全球性问题。随着人口压力、土地退化、粮食需求、资源稀缺和环境恶化的出现,人口、资源、环境三者之间的矛盾日益尖锐。如何在有限的空间内承受越来越大的压力,如何协调人口、资源、环境三者之间的关系,如何处理好开发和保护、人口与资源以及可持续发展的关系,已成为地理学界的研究热点。

2.土地资源承载能力研究的原理

1)土地评价是土地资源承载能力研究的基础;

2)土地生产潜力和居民生活水准是土地资源承载能力研究的核心;

3)土地生态环境保护是土地资源承载能力研究的先决条件;

4)科学技术和社会、经济条件也是土地资源承载能力研究中必须考虑的因素。

3.土地资源承载能力的研究方法

1)以粮食为标志的土地承载能力

a.依据在不发生土地退化的前提下,某一地区的土地能供养的最大理论人口。其基本出发点是

b.P=Y/LP为某区域土地可承载人口数量,Y为总产量,L为人均生活水准;

2)农业生态区法

    农业生态区(agricultural ecological zone,AEZ)法是根据比例尺将土地划分为一些在农业生产条件、气候和土壤等相对一致的生态单元,在同一生态单元内,其作物种类和种植制度也相似,因而其土地的生产潜力就取决于灌溉条件的有无和投入的高低。

4.4 土地适宜性评价

土地适宜性(land suitability)指某种土地类型满足作物或土地利用方式的生态要求的程度;土宜思想在我国萌芽已经有2500多年历史。

    土地适宜性评价(land suitability evaluation)指某块土地针对特定利用方式是否适宜,如果适宜,其适宜程度如何,做出等级评定。

土地适宜性评价的基本原理是在现有的生产力经营水平和特定的土地利用方式条件下,以土地的自然要素和社会经济要素相结合作为鉴定指标,通过考察和综合分析土地各构成要素对植物生长以及建设等用途的适应性和限制性,以此反映土地对各种用途的适宜程度、质量高低及其限制强度等,从而对土地的用途和质量进行分类定级;

4.4.1 FAO的《土地评价纲要》

20世纪70年代前后,世界上大多数国家都已经开展土地评价研究,并各自制订了土地评价系统,由于这些评价系统很不统一,给国际学术交流带来了很多不便。1972年和荷兰瓦赫宁根FAO拟定了《土地评价纲要》,后经多次讨论和大量实践,并于1976年公布。这是目前世界上影响最大、使用最广泛的土地适宜性评价方案。

1.评价系统

1)土地适宜纲(land suitable order)

    表示土地对所考虑的特定利用方式评价为适宜(S)或不适宜(N)。适宜纲指在此土地上按所考虑的用途进行持久利用能产出足以抵偿投入的收益,而且没有破坏土地资源的危险;不适宜纲指土地质量显示土地不能按所考虑的用途进行持久利用。

2)土地适宜级(land suitable class)

反映土地适宜性的程度。可按照纲内适宜性程度递减的顺序用连续的阿拉伯数字表示。在适宜纲内,级的数目不作规定,最多约可分为五级,但一般考虑分为三级:S1S2S3

S1级:高度适宜,土地可持续应用于某种用途而不受重要限制,或受限制较小,不至于降低生产力或效益,并且不会将投入提高到超出可接受的程度。

S2级:中等适宜,土地有限制性,持久利用于规定的用途,会出现中等程度的不利,将减少产量和收益并增加所需的投入。

S3级:临界适宜,土地对指定用途的持续利用有严重的限制。因此降低产量和收益或增加必需的投入,收支仅仅勉强达到平衡。

N1级:当前不适宜类,土地有限制性,但终究可以克服,而在目前的技术和现行成本下不宜加以利用,或限制性相当严重,以至于在一定条件下不能确保对土地进行有效而持久的利用。

N2级:永久不适宜类,土地的限制性相当严重,以至在一般条件下不可能利用。

评价系统图

3)土地适宜亚级(land suitable subclass)

反映土地限制性类别的差异。在实际工作中如何设置亚级,可以遵循两条基本原则:亚类的数目越少越好,只要能区分开适宜类(级)内不同质量的土地(及经营管理条件有明显差别及针对限制因素进行改良的可行性不同的土地)即可;对于任何亚级而言,在符号中应尽可能少用限制因素。

4)土地适宜单元(land suitable unit)

土地适宜单元是适宜亚级的续分,亚级内所有的单元具有同样程度的适宜性和限制性。单元与单元之间的生产特点、经营条件和管理要求的细节方面都有差别。适宜单元的划分对于农场一级土地规划有重要意义。

某些情况下还可能划分有条件适宜,是指在研究区内可能有些小面积土地,在规定的经营管理条件下对某种特定用途而言是不适宜的,但如果实现了某些条件,这类土地又变为适宜。

在具体评价种,究竟划分到哪一等级,即全部评出纲、级、亚级和单元还是只评出纲、级和亚级,取决于研究区的范围大小和研究目的与深度。

《土地评价纲要》既考虑土地的自然属性,也考虑了土地利用方面的社会经济因素。《土地评价纲要》对土地适宜性分为:定性评价和定量评价、当前适宜性评价和潜在适宜性评价。

2.评价步骤与方法

    土地适宜性评价开始是筹划阶段,接着同时开展两项工作:土地利用研究和土地调查。土地利用研究形成土地利用类型的鉴定和描述,然后阐明土地利用条件;土地调查是土地评价的一个组成部分,可在现行土地调查基础上进行,其结果是对一组土地单元进行鉴定和制图,每一土地单元都具有一定的属性。

评价步骤图

将上述工作集中起来,进行土地利用同土地质量之间的比较,先从自然条件对比;随后进一步比较环境条件影响、经济分析和社会分析,这些工作导致了土地适宜性分级;将确定的土地类用类型对每一土地制图单元的适宜性进行归纳,划分适宜性等级:S1高度适宜、S2中等适宜、S3临界适宜、N1目前不适宜、N2永久不适宜;最后以土地适宜性图和文字资料的形式表现土地评价成果。

1)规划土地评价

a.确定评价目标

评价目标的确定,是开展土地适宜性评价的首要条件;

b.评价地区的有关情况及评价资料

对一个地区进行土地适宜性评价,无疑要对该地区有较好的了解,为此应收集这些方面的资料:地理位置和交通状况、所属气候区域、地貌地势、目前的土地改良状况、人口及其变动情况、生活水准、教育状况、目前的经济基础、基础设施、土地所有权和使用权等。

c.评价计划

确定评价土地的范围和边界。如果是为某一行政区域拟定一项开发计划而进行土地适宜性评价,那么范围和边界与该行政区域一致。如果是对某种土地利用方式而言,在研究区内只是某些部分存在这种利用前景,那么必须先确定合适的土地利用种类,然后再据其确定评价区的范围和边界。

适于考虑的土地利用种类。根据评价目的、地区的自然、社会、经济背景确定这些土地利用种类。评价目的指明是否包括范围比较广泛的土地利用种类,还是按照某种利用方式进行适宜性评价;自然背景对考虑的土地利用范围有密切关系,它往往使这种土地利用范围明显地缩小;社会经济条件包括生活水准、土地所有制等,对土地利用   种类的确定有许多限制。

适宜性评价的类别。选择定性评价还是定量评价,目前适宜性评价还是潜在适宜性评价,应根据评价的目的、范围和深度而定。

所需资料的性质和深度。所需资料的性质,很大程度上受土地利用种类的控制。

2)确定土地地利用种类,明确土地利用要求

    土地利用种类的确定一般有两种情况:一是在评价之初就确定了土地利用种类;二是在评价初对土地利用种类只作大体的描述,根据评价过程中的发现再作修改和调整。

    在描述土地利用种类以后就要确定其要求。每种土地用途,都需要不同的环境条件、耕作条件及保护需求;对每种土地利用方式的限制性是与其要求同时确定的,这些要求与限制性指明了评价中需要的资料类型,从而也规定了需要进行的调查性质。

a.雨养农业对土地的需求

作物需求:热量、温度、水分、土壤排水能力等;

管理需求:土壤耕作难易程度、机械化潜力等;

保护需求:侵蚀危害、土地退化。

b.用材林的土地利用需求

生产需求:辐射、温度、湿度、通气性等;

估计森林蓄积量、生长和产量的需求:森林密度、估计残存率、估计非木材产品的产量;

管理需求:机械化操作、采伐期操作、植被的清理等;

保护需求:土壤的抗蚀能力、抗御植被退化能力等;

3)调查土地性质和土地质量

a.土地性质与土地质量的概念

    土地性质(land character)是土地的可计量或可估量的属性。如坡度、降雨量、土壤有效水容量、植被生物量、土壤质地、土层厚度等。在资源调查中所划定的土地制图单元,一般均提供有这类资料。土地性质对于某种土地利用方式不是单独起作用的。在进行土地适宜性评价时,要尽量使用这些土地性质构成的土地综合属性,这类综合属性就是土地质量。即土地质量(land quality)是与利用有关,并有一组相互作用的简单土地性质组成的复杂土地属性。

b.土地质量的选择

土地质量选择应满足三个条件:

对所研究的作物或土地利用方式有影响;

在研究区内出现对土地利用施加不利影响的临界值;

可进行计量或估量;

对于某一项土地质量,可以从以下三方面考虑:

对土地利用的影响:巨大、中等、轻微;

研究区范围内临界值的出现:频繁、不频繁、罕见;

获得资料的可行性:可能获得、不可获得;

c.土地质量的评定

在确定采用哪些土地质量之后,接着要对这些土地质量进行评定。土地质量是通过土地性质予以说明的,因此,土地质量也必须通过土地性质予以评定。在有些情况下,一种土地质量可依据某一个土地性质予以评定。在另一些情况下,一种土地质量需通过一组土地性质的综合予以评定。

土地质量评定的步骤:

分别为每项土地质量恰当的选定土地性质;

把所选定的全部土地性质,按气候、地貌、水分、动植物、土壤等顺序排列;

逐项检查,哪些土地性质已有现成资料可参考或利用,哪些土地性质则需要通过调查收集其数据资料。

d.土地质量的综合

土地质量综合的方法:

经验法:评价人员与当地科技人员和有实际经验的人讨论,并根据研究区的具体情况,决定如何将各单项土地质量的适宜等级综合为总的土地适宜等级。

极限条件法:将级别最低的土地质量等级作为总的土地适宜性等级;

运算法:通过具体的指标及指标权值的综合运算得出土地总的适宜性等级。

4)土地利用与土地的比较

    描述了土地利用类型,确定了这些利用类型的要求,建立了这些要求的适宜性等级界限,对土地单元进行了制图,以及收集了每一单元的必要资料,所以,适宜性评价便转向将土地利用与土地进行比较,即将每一确定土地利用种类的要求与每一土地制图区域的质量进行比较。

a.要求的匹配:即将土地适宜等级的指标与每一个土地评价单元的具体条件相比较,从而为每一个土地评价单元的每一种利用类型得出土地的适宜性等级。

b.环境影响评价:考虑土地利用所带来的环境影响或可能造成的环境变化,这种变化可以是当前的,也可能是长远的。

c.社会经济分析:包括政府发展目标分析、现有的宏观经济手段和指标、当前农业和农村经济基本资料、技术、人口、教育水平等。

d.实地验证:验证评价结果的可靠性程度。

e.提交评价成果:图、表、文字说明。

3.《土地评价纲要》的特点

1)评价的思想是在一个土地单元内对各种土地利用方式做出决定;不同土地利用方式对土地有不同的要求。

2)评价时使用土地质量:同一土地性质对不同土地利用方式可施加不同的影响,甚至相反的影响;不同土地性质之间有相互作用,并可对土地质量产生叠加影响。

3)评价时考虑了土地利用的管理水平:土地评价不能单纯的建立在土地自然属性基础上,而且要考虑土地利用的管理水平,特别是为克服土地固有限制性所需要的管理水平和可能性。

4.4.2 中国的土地适宜性评价

1.《中国1100万土地资源图》的土地评价

1)评价系统

a.土地潜力区(land potential area)以水热条件为划分依据,同一区内具有大致相同的土地生产潜力以及土地利用的主要方向和措施。

b.土地适宜类(land suitable type)是在土地潜力区内依据土地对于农、林、牧业生产的适宜性划分,在划分时尽可能按主要适宜方面划分,但对那些主要利用方向尚难明确的多宜土地,则作多宜性评价。

c.土地质量等(land quality rank)是在土地适宜类范围内反映土地的适宜程度和生产力的高低。

d.土地限制型(land limited type)同一土地限制型内的土地具有相同限制因素和要求相同的主要改造措施。

e.土地资源单位(land resources unit)即土地资源类型,由地貌、土壤、植被与土地利用类型组成。

2)评价系统的特点

a.划分土地潜力区,作为土地评价的级单位。这种做法有利于解决不同地区、同一等土地之间的不可比性。

b.评价系统与FAO的《土地评价纲要》有许多相似之处。

c.评价与制图结合得较好。

d.采用土地类型与土地利用现状相结合的土地资源单位作为评价的基础,有利于将评价结果与利用现状进行比较,从而摸清现状土地利用的合理和不合理,有利于土地利用的调整。

2.单项性土地适宜性评价

119791981年余显芳在海南岛进行的宜胶地的评价。

21994年徐樵利等在湖北宜昌完成的适种柑橘的土地评价。

3)江苏省宜兴南部丘陵山区的土地适宜性评价。

4)城市建设用地条件评价。

4.4.3 土地适宜性评价的讨论

1.土地适宜性评价的特点

1)评价结果的针对性较强,结果的实用性也较大

土地适宜性评价是针对某种特定土地利用类型的适宜性及适宜程度的评价,因此,评价结果的针对性较强,成果的实用性也较大。

2)多宜性评价

评价的结果强调任何一块土地均可针对不同利用方式从不同角度进行适宜性评价,即多宜性评价,结果可为土地利用规划决策者提供参考。

3)考虑了土地利用的经济背景

在进行土地适宜性评价时,不仅涉及土地的自然属性,还考虑土地利用的经济背景,做一定的经济分析和计算,顾及土地利用的社会效益和生态环境效益。

4)为土地利用决策者提供重要参考

土地适宜性评价给土地利用的决策者在选择土地合理利用方式上提供了一个重要的参照,尤其是对拟改变一个地区的土地利用方式,需预测改变之后所造成的后果,适宜性评价更为重要。因此,土地适宜性评价方法对国土整治、区域规划和城市规划中的用地选择,以及农村产业结构调整和作物的合理布局等均有很大现实意义。

2.土地适宜性评价与土地潜力评价的联系

1)两种评价的区别

    土地潜力的含义是土地在一定利用方式或一定管理实践方面的潜在能力。土地潜力评价的一个显著特点是必须事先规定出土地利用方式或管理实践上的先后次序。目前的土地潜力评价大多采用农-林-牧-其他这样的顺序,即把潜力最高的土地首先分配给农业利用,然后考虑林业、牧业和其他,但并不意味着潜力最高的土地只适合于农业利用,而不适合于林业和牧业。

土地适宜性评价并不事先假定这种利用的先后顺序,每一块土地均可针对农业、林业、牧业或其他方式做出适宜性或适宜程度的评定,真可谓机会均等,这是两者最根本的区别;

2)两种评价的联系

    土地适宜性评价与土地潜力评价之间尽管有本质区别,但同一地区,可将两者的评价成果进行比较或协调。实际上,一些单项土地潜力评价也可视为土地适宜性评价,因为它们都是专门针对某一土地利用大类的土地潜力评价,不同的只是其分级数不是《土地评价纲要》的高、中、低三个适宜类,而分为7级。

4.5 土地经济评价

土地经济评价(land economic evaluation)是运用经济指标对土地质量进行评定,即对土地进行投入和产出分析,通过比较不同土地利用的投入和效益,决定土地的适宜性类型和适宜程度。土地经济评价实质表现在不同的自然条件和经济条件下,不同质量土地生产耗费量与提供产品量的对比关系,或在相同投入量下取得不同产出量的经济指标。

土地经济评价既从经济效益方面确定了土地的适宜性,又为土地改良提供了依据。它与土地适宜性评价的最大差别是:前者不仅要考虑土地固有的自然属性的差异,而且要着重研究在等量劳动耗费条件下,土地的产出效果;后者则着重研究土地的诸要素对不同土地利用的适宜程度和限制强度。

4.5.1 土地经济评价概述

1.土地经济评价的目的与意义

1)基本概念

    根据土地经济学原理,只有在考虑劳动和物质投入情况下的土地生产率才可作为土地质量评价的真正尺度。基本思想是:在现实土地利用中,通过劳动与投入的耗费与提供产品或其他收益的对比关系来评定土地质量。即通过劳动和物化劳动综合消耗所获得的土地的生产率或其他收益评定土地质量。

a.土地经济评价是指用经济指标对土地的质量做出评价,其目的是为有效利用土地资源提供根据。

    这种观点强调:一是土地经济评价的对象是土地质量,包括土地的经济属性和自然属性;二是在评价中采用经济指标,以这些指标来表示土地质量高低。

    这种观点不足:一是评价对象不甚明确;二是评价标准不甚明确;三是评价内容不甚明确。

b.土地经济评价是用经济可比指标对投入-产出的效果进行评定,是从经济学研究的角度对土地质量评价。明确提出用劳动耗费与提供产品或其他效益的对比关系来进行土地质量的评定。优点是通俗、直观、易被评价工作者接受;不足是土地经济评价仅限于技术性质的评价,内容似乎比较狭窄。

2)土地经济评价的目的和意义

a.为土地的立法提供依据。

b.为拟定土地税收标准服务。

c.为土地利用规划和土地改造服务。

e.为土地管理服务。

f.为土地科学管理提供更强有力的手段。

2.土地经济评价的理论基础

1)土地的生产力理论

将土地单位面积第一性物质生产的量称为土地生产力。由于自然条件存在地区性差异,因而不同的土地具有不同的生产率。在一定社会发展阶段,土地生产率也受劳动投入量大小的影响。土地的经济评价可视为在不同自然条件和社会经济条件下,不同土地的生产耗费量与土地提供产品量的对比关系。

土地生产力是诸多因素共同影响的结果。当其中某个因素的“强度”在原来基础上脱离所有因素组合的整体效应,单独地进一步增加时,则其对于土地生产力的影响效果会变得越来越小,甚至成为土地生产力发展的限制因素。另一方面,在影响土地生产力的各种因素中,如果某个因素的强度过低,其他因素即使处于最佳状态,也难以提高土地生产力。土地生产力受最小影响因素所支配,这就是土地报酬递减规律。

土地生产力与投资之间的关系图

土地报酬变化的阶段性分析,如上图所示,假设某一变动生产要素的投入量为x时,所生产出的产品量为y,其函数关系可以表示为:

              y=fx

根据函数关系,我们知道:平均产量APP=y/x,表示每投入单位生产要素所生产出来的产品量;边际产量MPP=Δy/Δx,表示每增加一单位生产要素所增加的总产量;TPP为总产量。

a.生产要素xO~A区间,边际产量递增,直到最高点K;总产量也递增,直到曲线的拐点F;平均产量也增加,但未达到最高点,因此投入不应该停止。

b.生产要素xA~B区间,边际产量递减,曲线下凹,并向下延伸;总产量的递减速度增加,曲线下凹,但仍然向上延伸;B点时,平均产量与边际产量相等。

c.生产要素xB~C区间,平均产量开始递减;边际产量递减直至零;总产量达到最高点;从实物报酬看,C点总产量最高,为最佳投资点。

d.生产要素xC点以后,再追加投资,边际报酬为负值,即增加投入,反而报酬减少,投入不经济。

2)土地区位理论

    区位理论是通过地球表面的几何要素及其组合实体,从空间或地域方面研究自然和社会现象,是关于人类活动,特别是经济活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。

    土地区位理论主要研究:一定经济为什么会在特定的土地区域内进行?一定的经营设施为什么会建于特定的土地区域之内?一定的土地收益为什么与特定的区块或地段相联系?

3)地租地价理论

    地租最一般特征是在一定产业中所创造的生产物被土地所有者占有的那部分,是土地所有权在经济上的表现形式。

    土地经济评价就是测定级差地租,并通过对地租的资本化来评估土地的价格,从而用货币单位对土地做出经济评定:

           Va/rV为土地价格,a为地租,r为贴现率;

4)土地供需理论

    无论是对土地的投入还是土地所提供的劳务和产品,都受到市场供求关系的制约。土地供求关系的另一层意思是将整个土地作为商品而言,特别是在完全市场经济条件下,不仅土地的流转会受到土地供求关系的制约,而且土地价格也会受到土地供求关系的很大影响。

    土地作为一种特殊商品,供求平衡是相对的、暂时的;即土地供不应求是绝对、普遍的;所以,地价的趋势是逐步上升的。

3.土地经济评价指标体系

土地经济评价指标体系表

指标类

指标组

具体指标

土地经济效果指标

土地的生产率=产量或产值/土地面积

1)单位土地面积的产量或产值;

2)单位农用地的产量或产值;

3)单位耕地的产量或产值;

4)单位播种面积的产量或产值;

5)单位土地面积的净产值=(农产品产值-消耗的生产资料价值)/土地面积(农用地或耕地);

6)单位土地面积纯收入(土地盈利率)=(农产品产值-生产成本)/土地面积(农用地或耕地);

土地经济分析指标

生产资料消耗指标组

1)农业集约化水平;(2)单位面积播种量;(3)单位面积施肥量;(4)单位面积用水量;(5)单位面积用电量;

成本费用与资金占有指标

1)农作物亩成本;(2)平均每亩耕地拥有资金量;(3)平均每亩耕地拥有固定资产;

土地利用及结构指标

1)土地利用率;(2)复种指数;(3)播种面积比例;(4)草场面积比率;(5)林地面积比率;(6)耕林覆盖率;

社会经济条件指标

1)每亩耕地的国家财政对农业的投资;(2)每平方公里的公路网密度;(3)每平方公里的修配网点密度;(4)距主要城镇的距离;(5)每平方公里的人口密度;

土地经济效果分析指标

技术效果指标

1)农作物良种化程度;(2)适时作业率;(3)技术措施增产率;(4)水利设施的保证灌溉面积;(5)水井分布密度;(6)渠系分布密度;(7)草场载畜量指标;(8)造林成活率;(9)造林密度;(10)采伐率;(11)单位面积木材蓄积增长率;

生产耗费效果指标

1)每单位物质费用的农产品产值;(2)每单位直接生产费用的农产品产值;(3)成本利润率;(4)每千克商品肥的产量;(5)施肥的边际产量;(6)每千克种籽的产量;

1)土地经济效果指标

    从农业生产角度来说又可称为土地生产率指标,它是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标。土地经济效果指标是土地经济评价的总体指标,可直接用于土地经济评价,尤其是那些用投入与产出之差来表示土地优劣的指标。

2)土地经济分析指标

土地经济分析指标一般用于辅助计算与分析,用于揭示土地的具体利用特征。

3)土地经济效果分析指标

a.土地经济评价资料的准确性;

b. 土地经济评价资料的连续性;

c. 土地经济评价资料的完整性;

d. 土地经济评价资料的典型性;

e. 土地经济评价资料的可比性。

4.土地经济评价的一般步骤

    土地经济评价的步骤随不同评价目标和评价对象而有所区别。况且,在不同国家,由于其社会制度不同,土地经济评价的目的和方法也不相同。一般来说,可以分为两种类型:一是为国家或社会集团等制定政策、法令提供依据;二是从生产角度出发为土地经营者服务。

1)德国以课税为目的的土地经济评价

德国从19世纪开始就曾几度尝试进行农耕地评价,到1934年在全国范围内作为课税的基础确定了统一的方法,并一直沿用至今,具体方法是:

a.土壤分类;按土壤质地、成土母质、发展阶段等进行组合分类。

b.土壤评价;按各种土壤组合分类在地形、气候、生产经营、经济条件一致的条件下,根据不同评价单元土壤的作物产量评分,得到基本分。

c.气候区的修正;在类型评分基础上,根据各气候区的状况修正。

d.根据气候及其他因子折扣评分;考虑的气候主要是灾害因子,特殊地形等主要涉及地下水位等条件,地形根据坡度划分,然后相应地进行折扣,得到耕地评分。

2)苏联的土地经济评价方法

a.方法原理:土地质量差异是由向不同质量的土地投入同等耗费的效果来确定的。在同等的耗费下,土地产出量多少的差异表现出土地质量高低的差异。

b.评价的具体内容

确定基数产量和基数费用;

计算土地评价指标,制定评价等级;

在各个经济单位进行土地评价;

研究审定土地评价材料;

编写土地评价文件。

3)中国土地经济评价方法

a.调查当地农地上的气候、地形、农田水利、地下水、土壤等自然条件,划分农业类型,并对各类农地的分布和结构进行定量统计;

b.调查当地主要利用方式的作物种类和轮作周期,确定各种分类评价的作物种类比例,并根据实际情况,对评价的时间范围和采用资料的年度做出安排。

c.调查、测算不同农地类型在各种现代轮作方式下,每年的投入和产出数据。

d.根据上述数据按不同的经济指标测算各种农地在不同轮作方式下的投入产出关系,进而求出投入产出动态方程。

e.对于上述的投入产出关系,用不同的分析方法确定农地经济评价依据。

f.对不同的评价指标和评价区域确定适宜的基数分指标值及分制体系编制方法,求出各类农地的评分。

g.根据各地区的农地类型比例和土地利用结构,采用各种类型农地上求出的评分结果,进行加权平均得出评分结果。

4)土地经济评价的基本步骤

准备工作。主要是原始资料的收集和整理;根据工作内容,准备工作可以分为室内准备工作和室外调查工作。

土地评价区划。由于影响土地质量和土地利用的自然、经济因素地域差异很大且极为复杂,所以为了对土地质量运用经济指标进行评价,要尽可能排除农业生产集约化水平等人为因素影响。通过区划,最终保证在基本评价单元内,使气候、地形、水文等自然条件和土地利用集约化水平的差异得到消除,余下的是具有不同质量的土地。

土地自然质量评价。自然质量评价是各项后续评价工作的基础,评价的对象是制约土地自然肥力的自然要素,如土壤、气候条件等。

土地经济评价。在土地自然质量评价的基础上,采用经济指标对土地质量进行评定,为此,需计算土地经济评价的各项指标,制订评价分级表和对一定地域综合体加以总体评价。

4.5.2 农用地的等级评定和估价

1.毛利分析法

    毛利分析(gross margin analysis)也称边际效益分析,是产品的产值减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利,还要计算纯收入和纯利润。

1)计算步骤

a.利用土地自然评价的成果,选择有发展前景的几种土地利用方式,作为毛利分析的对象。

b.为每一种已选定的土地利用方式和土地适宜性等级,估算其以实物形式的经常性投入。

c.估算实物产量。

d.确定所有的投入和产出的单价。

e.估计农场或其他生产经营单位的固定成本,固定成本是指那些不能归属于某一特定生产经营项目的成本,或不随生产经营项目的规模大小而变的成本。

f.进行农场或其他生产经营单位的毛利分析。

g.分析各种种植业模式的收益情况。

h.划分土地的适宜等级。

j.与经营目标比较。

k.给出决策依据。

2)方法应用实例

2.贴现现金流量分析法(discounted cash flow analysis,DCF)

1)基本原理

    当对农业初期投入或基建费用很大时,则需要对最初支付的基建费用与未来不同时段所得收益进行比较;因为投资决策是现在做出的,所以应该把未来的收益折算成现在的等值,即现值(present value),就是附加利息的逆运算。

2)计算步骤

a.估计必须的土地改良工作性质。

b.做出必要的经济假设。首先规定采用什么贴现率、其次是关于价格和劳力、最后是项目寿命的假设。

c.按年度分配投入和产出的现金流通量。

d.对成本和收益进行贴现。计算成本和效益的现值,求得用于成本收益分析的有关参数。

e.进行效益分析及提供决策。

3)实例分析

    假设灌溉工程的总投资为100万元,灌溉面积为1000hm2,单位面积的投资额为1000/hm2,灌溉工程投入使用后,对于ABC三种土地利用方式,每年能增加的净收益为60/hm280/hm2100/hm2,假设现在银行利率为5%,并保持不变,项目的生命周期为20年,试分析ABC三种土地利用方式的经济适宜性。

     通过计算得:HA748/hm2HB997/hm2HC1246/hm2;根据比较的结果,C种土地利用方式在经济上可行;

3.综合分等法

1)确定分等单元的值及各作物理论产量;

2)折算各作物标准粮产量及计算单元标准粮总量之和

3)计算土地利用系数;

4)计算土地经济系数;

5)评定各单元土地等。

4.农用地估价

1)农用地估价概述

    农用地估价就是农用地价格的评估,不用于农用地分等。其直接以货币单位表示出其质量高低,它为农用地流转中的有关价格的确定以及农用地税、费标准的拟定提供重要依据。

    农用地估价有以下几个特点:

a.农用地价格以其收益能力为基础,收益能力即为获取纯粹收益大小的能力。

b.用途上发生变化的农用地,其收益价格与市场价格之间会有明显的差别。

c.纯粹的农用地的收益价格与市场价格之间的差距,劣等地大于优等地。

d.农用地的交易实例较少,因此难于运用市场比较法进行估价,通常主要采用收益还原法。

2)农用地估价常用方法

a.申报法

由土地所有者自行申报地价。特点是作业迅速,且遵照土地所有者的意见,但所得地价难保公平、合理,因为影响土地的因素十分复杂,大多数的土地所有者只凭借经验猜测报价,难免出现良田低价、劣田高价的现象。

b.收益还原法

也称地租资本化法,按照经济学原理,在资本主义制度下,任何货币都可以资本化,即可以把它作为想象中的一种资本的利息来对待。收益还原法就是把地租收入(纯收益)作为想象中的一种资本的利息,用一定还原利率去还原出地租的购买价格,即地价。

c.评分法

根据农用地所具备的各种生产条件,按其优劣进行评分,然后根据分值换算成地价。

d.标准田法

先按农用地的状况进行分区,然后在各区选定一块标准田,就此标准田依据交易实例或其他方法加以估价,并根据标准田评定同一分区内的其他各块农用地的分值,用以换算成地价。具体步骤为:农用地分区、选定标准田、选定基准田、评定标准田地块、调整标准田的地价、计算各待评农用田块的分值、计算各待评估农用地田块的地价。

4.5.3 城镇土地分等定级

1.城镇土地的特殊性

1)城镇土地的区位具有特殊重要性

城镇用地跟农用地不同,农用地最基本的经济价值就是它的肥力,肥力是由土层厚度、有机质含量、质地、结构等因素来综合影响的。但影响城镇土地的因素,土壤肥力对其不起任何作用,影响城镇土地的价值,就是土地的区位。

2)城镇土地具有两重性

城镇土地跟农用地一样,都是属于自然资源。但城镇土地经过人类开发,投入了大量的活化劳动和物化劳动,已成为建筑地段或其他非农业活动场所。从这个意义上来说,已经成为了人类劳动产品,即土地资本产品或土地资产。

3)城镇土地开发经营的集约性

城镇土地开发利用具有高度或较高的集约性,可以说每一寸土地都凝聚着数量较大的人类劳动或土地资本。在单位面积上承载着远高于农村土地的人口、物质和财富,创造了远大于农村土地的经济效益。即城镇土地具有高密集、高效能的特性。

2.城镇土地分等定级

城镇土地分等定级指对一定地域范围内城镇土地利用效益高低的划分。其中的反映该区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异,则反映同一城镇内部土地利用效益的差异;目的是揭示城镇土地的区位条件和利用效益上的差异,并为城镇土地价格的评估提供基础。

    城镇土地分等定级的任务是在正确认识城镇间和城镇内土地质量、区位、效益差异的基础上,全面进行城镇间土地分等和城镇内土地分级的评定,以掌握城镇各等级土地数量与分布情况,为开发城镇土地市场和调节城镇土地供求提供依据。

1)城镇土地分等(land classification)的内容包括

对国家和大区域范围内不同城市间土地收益差异进行研究,对城市进行分等,测算出城镇间土地的级差收益分布趋势。

分析在不同区域背景下城市土地供求关系及其对土地等级、价格的影响。

在土地分等研究基础上,分析不同地区城市土地市场发育程度,为各地政府进行地价管理提供理论依据。

2)城镇土地定级(land grade)的内容包括

对城镇内土地进行级别评定,测算各类用途、各级土地投入和收益产出状况,阐明土地级差收益分布趋势。

按行政区划范围和土地权属单位落实具体地段的隶属级别,为土地估价提供评定区域。

总结土地利用经验教训,分析定级区域土地利用的合理程度,联系各级土地经济效益状况,分析土地进一步开发利用的潜力途径。

编制城镇土地定级单元图,影响土地级别的诸因素作用分值分布图和土地级别图,界定土地界线和数量。

3)城镇土地分等

城镇土地分等在我国研究尚不成熟。中国地域辽阔,自然、社会、经济存在明显的地域差异,决定了城市之间土地利用方式、利用效益存在巨大的差异。

我国城市东、中、西地带间差异很大。

在三大地带内部城市之间,土地级差收益差异也较大。

城市间土地质量差别是多种因素相互作用及其地域分异的结果。

城市区位

城市聚集规模

城市基础设施

城市用地产出水平

城市用地潜力

当年城市投入强度

区域交通条件

距海港距离

经济位势

城市人口规模

工业资金总额

资金表示

单位用地公交车辆数

单位用地供水量

单位用地电话数

单位用地城建资金

单位用地基建资金

单位用地外商投资

单位用地劳动力投入

单位用地国民生产总值

单位用地商品零售额

单位用地工业利税额

市域农业人口人均耕地

城市人口密度

城镇间土地分等指标体系

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


城镇间土地分等指标体系

4)城镇土地定级

城镇土地定级的原则

综合分析原则。应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析,按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异,也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。

主导因素原则。城镇土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异,重点分析对土地定级起控制和主导作用的因素,突出主导因素的影响。

地域分异原则。土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布和组合规律,并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况,将类似地域划分为同一土地等级。

级差收益原则。城镇土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差测算,测定值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据。

定性与定量相结合的原则。

城镇土地定级的步骤与内容

a.调查收集资料;

b.定级因素资料的整理与量化;

c.定级单元的划分;

d.土地级别的初步划分与确定;

e.验证。

3.地产估价的方法

1)收益还原法

    又叫收益资本化法或地租资本化法,它是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化,即在一定的贴现利率下土地未来纯收益的贴现值总和。

    由于土地具有永续性,因而人们可以期待未来的土地收益。从理论上讲,具有永续性的财产都可以出售,具有市场价格。而市场价格就是财产的现值,也就是等于其未来纯收益的折现值。收益还原法的关键是如何确定适当的纯收益;如何选择适当的资本化利率。

    土地纯收益是以收益为目的的土地及与此相关的设施、劳动及经营(组织)的诸要素的组合所产生的总收益,扣除资本、劳力、经营(组织)按其对总收益的贡献所得到的收益,剩余的就是土地纯收益。

有两个假设:该土地必须处于最佳利用方向、该土地必须处于最佳利用程度,组织管理生产技术均须处于良好状态。

利率的选择对土地的价格影响非常大,利率的任何微小变化都可能导致价格的剧烈变动。如土地的纯收益是200元,当还原利率为4%时,土地价格为5000元,当还原利率为5%时,土地价格4000元,还原利率减少了一个百分点,土地价格增加了25%。

    对任何财产的投资都具有风险,风险越大,投资的愿望就越不强烈;土地投资回收期长,存在风险更大,只有在降低风险时才能吸引投资;所以在利率的选择时还得考虑风险安全率;所以还原率受三因素影响:银行存款利率、风险补贴率、货币贬值率。

2)市场比较法

是用已经定价成交(包括租赁)的土地与待估土地相比较,以此推出待估土地的价格。其理论依据是替代经济原理。追求经济效益最大的经济行为,对于具有相同效用的一种以上物体加以选择时,必定选择价格便宜的物体;如果有相同的价格,又必会选择效用较大的物体。

应用市场比较法应具备以下条件:

掌握充裕的相关性资料;

待估对象物与比较物具有相同的供求,即在市场上的竞争相同;

待估对象物与比较物能显示具体的条件,进行具体的比较;

待估对象物与比较物都符合法律规定。

应用市场比较法一般遵循的程序:

选择适当的比较物;

对比较物进行修正;

与待估对象物进行比较,求出土地价格。

市场上的许多买卖行为,并不完全符合经济规律,土地买卖更是如此。首先,土地市场具有强烈的地域性和垄断性,其交易很难按市场均衡法则来进行;再者,有些土地价格的高低与买卖双方的关系有很大的联系。因此,选择比较物时应注意:

比较地块与待估地块应处在同一地区,或者两地区的土地供求及其他经济情况相类似。

比较地块的买卖是正常的交易行为,或可以修正为正常行为。

3)剩余法

也叫假设开发法。土地投资商向土地投资,总是希望未来获得收益,这个投资的潜在收益多少就决定了土地价格的高低。即利用土地开发后的总收益扣除其开发投资成本和正常利润,其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。

由于剩余法是对土地未来收益的预测,因此,在运用剩余法时,首先就要确定土地的最适利用方式,只有用最适利用方式所获得的未来总收益,才能准确求出目前的地价。再者,就是设定其未来的最佳利用程度,估算开发后的总收益。然后便是估算土地开发的总成本。

4)成本法

成本法亦称累加法,这种土地估价方法较适用于开发土地的价格评估,它是以土地开发的投资加上适当利润来求取地价。计算公式:

地价=征地费+开发投资+利息+税金+开发利润

这种估价方法的优点是:各项数据获取容易,计算简便,按此价格出售,土地开发企业保证获得适当利润;其局限性在于:从理论上说,未开发的自然土地没有成本,因而不能运用成本法估价;征地费用一项性质模糊,不能明确体现地价中的地租关系内涵;地价是由未来土地收益之和的贴现值决定的,土地开发转换用途后的地租量增加,但在公式中不能体现。

5)路线法

    是通过制定标准宗地的单位价格即路线价,以此为基准来评定相邻各宗地的价格。

6)长期趋势法

从长期来看,地价具有上升趋势,在一个地价波动周期内,地价变动趋势也是呈直线型。因此,可以通过长期观察地价的变化与时间的关系,用直线方程来拟合:

Ya+bX

4.城镇土地基准地价评估

    基准地价(datum land price)是土地管理部门或土地估价委员在一定时间内,根据各种用地类型的收益或市场交易状况,在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积价格。它是宏观控制城镇地价,征收土地使用税、费等的主要依据,也是宗地地价评估的基准,基准地价评估以城镇整体为单位进行。

基准地价评估的两个技术途径:

1)以土地定级为基础,以土地收益为依据,以市场交易资料为参考评估基准地价。土地价格,从本质上说是土地权利利益的价格,是用来购买土地效用所应付出的代价,因此,地价的评估必须以土地收益为主要依据。

2)用土地条件划分均质地域,用市场交易等资料评估基准地价。从整体上看,城镇是由不同的用地类型组合而成的,而不同的用地类型在经济效益上相差很大,故是非均质的。但从另一角度出发,各类用地又不是在规划指导下落实到地块上的,因此在土地利用上形成了同质的各种区域,它们内部不仅用地性质基本相同,而且土地的区位、基础设施等也基本相似,因此有条件成为评估基准地价的基础。

5.土地市场

    土地市场(land market)的核心就是要在一定的市场形态下,通过价格、供求和竞争等要素相互联系、相互制约,形成自我调节的有机制约体系。土地资源的优化配置必须建立起市场机制,这样土地使用者才能找到最合适的土地,土地也才能配置给最适当的使用者。建立与完善土地配置的市场机制,应包括完善的土地市场配置体系、充分的竞争机制、科学的价格机制和严格的中介自律机制等。规范的土地市场对土地优化配置起基础性作用。

1)土地市场的概念

    狭义理解的土地市场:以地产为客体进行买卖、租赁等经济活动的场所。

    广义理解的土地市场:包括各种形式的地产交易、地产流通领域中交换关系的总和,体现着以地产为媒介的社会经济关系。

2)中国土地市场的结构模式

中国土地市场的结构模式图

土地市场体系结构表

项目

一级市场

二级市场

三级市场

市场主体

代表国家的国土资源局

房地产公司或其他用地单位

土地投资经营公司、房地产开发公司、或土地使用者

市场类型

政府垄断经营

经营型

消费型

使用权转移

国家-使用者、经营者

经营者-消费者

消费者-消费者

经营内容

土地使用权的纵向出让、即土地出让

房地产使用权的横向出让,即土地转让

土地转让

经营方式

土地使用权有限期地协议、招标、拍卖,或逐年收取土地使用费

转让、出租已使用之中的房地产

转让、出租或抵押已使用之中的房地产

4.6 土地生态评价

    随着经济高速发展和人口数量不断增加,人类已及其显著地改变了陆地表层土地生态的面貌。目前,人类还在日益忽视自身生活和社会经济发展对土地生态系统的依赖性,以及土地生态系统为人类社会发展所做出的贡献。因此,科学地评价土地生态系统的服务功能,诊断土地生态系统的健康状况及其所承受的生态足迹和生态包袱,实现对土地生态系统的科学管理,是实现可持续发展的根本保证。

4.6.1 土地生态系统

1.土地生态评价的概念

    土地生态评价的概念(Lnad ecological evaluation)是在一般土地评价的基础上,选择对环境最有意义的生态特性进行补充评价,尤其着重对土地生态价值和功能的评价,它直接服务于土地生态设计和土地生态规划。

2.土地生态系统的概念

    土地生态系统(Land ecosystem)是指一定地域范围内,土地上无生命体(环境条件)与同一地域范围内的生命体(动物、植物、微生物等)之间形成的一个能量流动和物质循环的有机综合体;由于土地生态系统在一定空间中的环境组分和生物群落存在着差异,所以可呈现出不同的结构。

1)生态系统的环境条件变化很大、生物种类繁多,两者相互结合形成了多种多样的土地生态系统。

2)土地生态系统中由于生物组分在种类、数量等方面以及环境因素因太阳辐射和地球内能作用的不同,呈现出一定的空间结构。

3)土地生态系统中生物组分与环境组分以及生物组分之间以食物关系为纽带构成营养结构,以维持整个土地生态系统的稳定。

3.土地生态系统的基本性质

1)土地生态系统的结构具有整体性

任何一个土地生态系统都是由多种因子、不同层次和多个系统构成的。土地生态系统的整体性决定了土地资源的开发利用必须具有综合性和科学性。只有全面认识土地生态系统的特征,才有可能合理开发利用土地。

2)土地生态系统具有开放性

土地生态系统都是程度不同的开放系统,不断地从外界输入能量和物质,经过转换变为输出,从而维持系统的有序状态。土地生态系统中的大气循环、水循环、地质循环和生物循环都与外界有着紧密联系,在与外界不断进行物质和能量交换,同时土地生态系统本身也在不断变化发展的状态。

3)土地生态系统具有区域性

土地生态系统具有明显的地域性,与地域分异规律有着密切关系。地带性分异和非地带性分异的结果,使地球表面各部分的自然地理特征发生明显的地域差异。

4)土地生态系统具有动态性

由于土地生态系统不断受到外界驱动力的干扰,使土地生态系统处于一个动态变化过程中。一般来说,土地生态系统层次越多,结构越复杂,系统就越趋于稳定,受到外界干扰后,自身恢复功能的自我调节能力也越强。相反,系统越单一,越趋于脆弱,稳定性也越差,受到干扰就容易崩溃。

4.6.2 土地生态系统服务功能评价

1.生态系统服务功能的提出与发展

1)古希腊,柏拉图意识到雅典人对森林的破坏导致了水土流失和水井干涸。

2)在古代的中国风水林的建立与保护反映了人们对森林保护村庄与居住环境作用的认识。

3George Marsh在《Man and Nature》记载由于受人类活动的巨大影响,在地中海地区广阔的森林在山峰中消失,肥沃的土壤被冲刷,肥沃的草地因灌溉水井枯竭而荒芜,著名的河流因此而干涸

4Aldo Leopold提出赶走狼群的牛仔们没有意识到自己已经取代了狼群控制牧群规模的职责,没有想到失去狼群的群山会变成什么样子,结果导致沙尘蔽日,肥沃的土壤被流失,河流把我们的未来冲进了大海” “土地伦理将人类从自然的统治者地位还原成为自然界普通的一员

5Osborn指出只要我们注意地球上可耕种、人类可居住的地方,就可以发现水、土壤、植物与动物是人类文明得以发展的条件,乃至人类赖以生存的基础

6study of critical environmental problems文献中提出 “ecosystem service”

7)科学技术再发达也不能替代生态系统服务功能;

2.生态系统服务功能的内涵

生态系统效益和生态系统功能

生态系统效益

生态系统功能

举例

气体调节

调节大气化学成分

CO2/O2平衡、O3防护、SOX水平

气候调节

对气温降水的调节以及对其他气候过程的生物调节作用

温室气体调节以及影响云的生成

干扰调节

对环境波动的生态系统容纳、延迟和整合能力

防止风暴、控制洪水、干旱恢复及其他由植被结构控制的生境对环境变化的反应能力

水分调节

调节水文循环过程

农业、工业和交通的水分供给

侵蚀控制和沉积物保持

生态系统内的土壤保持

风、径流和其他运移过程的土壤侵蚀及在湖泊、湿地的累积

土壤形成

成土过程

岩石风化和有机物质的积累

养分循环

养分的获取、形成、内部循环和存储

固态NP等元素的养分循环

废弃物处理

流失养分的恢复和过剩养分有毒物质的转移与分解

废弃物处理、污染控制和毒物降解

授粉

植物配子的移动

植物种群繁殖授粉者的供给

生物控制

对种群的营养级动态调节

关键种捕食者对猎物种类的控制顶级捕食者对食草动物的削减

庇护

为定居和临时种群提供栖息地

迁徙种的繁育和栖息地、本地种区域栖息地或越冬场所

食物生产

总初级生产力中可提取的食物

鱼、猎物、作物、果实的捕获与采集、给养的农业和渔业生产

原材料

总初级生产力中可提取的原材料

木材、燃料和饲养的生产

遗传资源

特有的生物材料和产品的来源

药物、抵抗植物病原和作物病虫害的基因、装饰物种

休闲

提供娱乐场所

生态旅游、体育、钓鱼和其他户外休闲娱乐活动

文化

提供非商业用途

生态系统美学的、艺术的、教育的、精神的和科学的价值

    生态系统服务功能(ecosystem service)是指生态系统与生态过程所形成及所维持的人类赖以生存的自然环境条件与效用;是人类生存与现代文明的基础。

    全球生态系统服务可分为174个层次:生态系统的生产功能(包括生态系统的产品及生物多样性的维持)、生态系统的基本功能(包括传粉、传播种子、生物防治、土壤形成等)、生态系统的环境效益(包括改良减缓干旱和洪涝灾害、调节气候、净化空气、废物处理)、生态系统的娱乐功能(休闲、娱乐、文化、艺术素养、生态美学等)。

中国不同陆地生态系统单位面积生态服务价值表(元/hm2

服务类型

森林

草地

农田

湿地

水体

荒漠

气体调节

3097.0

707.9

442.4

1592.7

0

0

气候调节

2389.1

794.6

787.5

15130.9

407.0

0

水源涵养

2831.5

707.9

530.9

13715.2

180332.2

26.5

土壤形成与保护

3450.9

1725.5

1291.9

1513.1

8.8

17.7

废物处理

1159.2

1159.2

1451.2

16086.6

16086.6

8.8

生物多样性保护

2884.6

964.5

628.2

2203.3

2203.3

300.8

食物生产

88.5

265.5

884.9

88.5

88.5

8.8

原材料

2300.6

44.2

88.5

8.8

8.8

0

娱乐文化

1132.6

35.4

8.8

3840.2

3840.2

8.8

4.6.3 生态系统服务功能的价值评估

1.生态系统服务功能的价值分类

1)直接利用价值

    直接利用价值主要是指生态系统产品所产生的价值,它包括食品、医药以及其他工农业生产原料、景观娱乐等带来的直接价值。

2)间接利用价值

指无法商品化的生态系统服务功能;

3)选择价值

指人们为了将来直接利用与间接利用某种生态系统服务功能的支付意愿。

4)存在价值

    又称内在价值,是人们为确保生态系统服务功能继续存在的支付意愿。存在价值是生态系统本身具有的价值,是一种与人类利用无关的经济价值。即使人类不存在,存在价值仍然有。存在价值是介于经济价值与生态价值之间的一种过渡性价值,它为经济学家和生态学家提供了共同的价值观。

2.生态系统服务功能价值评估方法

1)条件价值法

商品的价值=人们对该商品的支付意愿

支付意愿=实际支出+消费者剩余

    直接询问人们对某种公共山品的支付意愿,以获得公共商品的价值,这就是条件价值法。

2)费用支出法

以人们对某种生态系统服务功能的支出费用来表示其经济价值。是一种古老又简单的方法,它以人们对某种生态系统服务功能的支出费用来表示其经济价值。

3)市场价值法

与费用支出法类似,但可适用于没有费用支出的但有市场价格的生态系统服务功能的价值评估。

环境效果评价法:计算某种生态系统服务功能的定量值——>研究生态系统服务功能的影子价格——>计算其总经济价值。

环境损失评价法:用环境的破坏造成的损失价值来估算生态系统服务功能价值。

4.6.4 土地生态系统安全及其评价

土地生态系统安全是保证土地生态系统服务功能的前提,土地生态系统只有保持了结构和功能的完整性,并具有抵抗干扰和恢复能力,才能长期为人类社会提供服务,土地生态系统安全是人类社会可持续发展的根本保证。

1.生态系统安全的提出与发展

    1)生态安全评价(ecological security assessment)是随着生态风险评价(ecological risk assessment)和生态系统健康评价(ecological health assessment)发展起来的。

2)生态安全的广义含义:指在人的生活、健康、安乐、基本权利、生活保障来源、必要资源、社会秩序和人类适应环境变化的能力等方面不受威胁的状态,包括自然生态安全、经济生态安全和社会生态安全,组成一个复合人工生态安全系统;狭义含义指自然和半自然生态系统的安全,即生态系统完整性和健康的整体水平的反映。

3)一般的认为,生态安全可以定义为人类在生产、生活与健康等方面不受生态破坏与环境污染等影响的保障程度,包括饮用水与食物安全、空气质量与绿色环境的基本要素。

4)生态安全研究具有先验性:所研究的对象具有特定性和针对性;生态安全的评价标准具有相对性和发展性;生态安全的研究要体现人类活动的能动性。

2.生态风险评价

    生态风险(ecological risk)指生态系统及其组分所承受的风险,指在一定区域内,具有不确定性的事故或灾害对生态及其组分可能产生的作用,这些作用的结果可能导致生态系统结构和功能的损伤,从而危及生态系统安全和健康;生态系统受外界胁迫,从而在目前和将来减小该系统内部某些要素和其本身的健康、生产力、遗传结构、经济价值和美学价值的可能性。

1)生态风险评价缘起及概念

生态风险评价(ecological risk assessment)是近十几年逐渐兴起并得到发展的一个研究新领域。

目前基本以美国国家环境保护局(Environmental Protection Agency ,EPA)提出的《生态风险评价大纲》和《风险评价问题》作为标准“对由于一种或多种应力(物理、化学或生物应力等)接触的结果而发生或正在发生的负面生态影响概率的评估过程;一般来说,生态风险评价是一个获取和分析生态环境数据、提取信息的过程,通过对各种假设和不确定因素的分析,得出生态朝逆向转变的可能性的评估”。

2)生态风险产生的原因

自然的因素如全球气候变化引起的资源危机、土地沙漠化与盐渍化等。

社会经济因素如市场因素、资金的投入产出因素、流通与营销、产业结构布局等。

人类生产实践因素如传统经营方式和技术产生的生态风险、资源开发利用方面的风险因素。

3)生态风险的特点

不确定性

生态系统具有哪种风险和造成这种风险的灾害是不确定的,风险是随机的,但不是完全未知。

危害性

生态风险评价所关注的事件是危害性事件,危害性是指这些事件发生后的作用效果对风险承受者具有的负面影响。这些影响将有可能导致生态生态系统和功能的损伤,生态系统内物种的病变,植被演替过程中的中断或改变,生物多样性减少等。

内在价值性

生态风险评价的目的是评价具有危害和不确定性事件对生态系统及其组分可能造成的影响,在分析和表征生态风险时应体现生态系统自身的价值和功能。

客观性

任何生态系统都不可能是封闭、静止不变的,必然会受诸多具有不确定性和危害性因素的影响,也就必然存在风险。由于生态风险对于生态系统来说是客观存在的,因此人们在进行区域开发建设活动,尤其是涉及影响生态系统结构和功能活动的时候,对生态风险要有充分的认识,在进行生态风险评价时也要有科学严谨的态度。

4)生态风险评价的内容

风险源分析(risk sources analysis)

指对区域中可能对生态系统或其组分产生不利作用的干扰进行识别、分析和度量,又可分为风险识别和风险源描述两部分。

暴露分析(exposure analysis)

暴露分析是研究各风险源在评价区域中的分布、流动及其与风险受体之间的接触暴露关系。

危害分析(damage analysis)

危害分析是和暴露分析相关联的,它是区域生态风险评价的核心部分,其目的是确定风险源对生态系统及其风险受体的损害程度。

受体分析(casualty analysis)

    即风险承受者,在风险评价中指生态系统中可能受到来自风险源的不利作用的组成部分,它可能是生物体,也可能是非生物体。

3.生态系统健康评价

1)生态系统健康的缘起

    生态系统健康(ecosystem health)是在20世纪70年代末全球生态系统已普遍出现退化的背景下产生的;Rapport1979年提出生态系统医学(ecosystem medicine)”1989年他认为生态系统健康的概念应该与人类的可持续发展联系在一起,其健康的目标在于为人类的生存和发展提供持续和良好的生态服务功能,在这个意义上,生态系统健康就是生态系统的可持续性1998年他把生态系统健康总结为以符合适宜的目标为标准来定义的一个生态系统的状态、条件和表现

2)生态系统健康的特点

不受对生态系统有严重危害的生态系统胁迫综合症的影响;

具有恢复力,能够从自然的或人为的正常干扰中恢复过来;

在没有或几乎没有投入的情况下,具有自我维持能力;

不影响相邻系统,健康的生态系统不会对别的系统造成压力;

不受风险因素的影响;

在经济上可行;

维持人类和其他有机群落的健康。

3)生态系统健康评价的指标

活力(vigor);指能力或活动性;

恢复力(resilience);指系统在外界压力消失的情况下逐步恢复的能力;

组织结构(organization);指系统结构的复杂性;

维持生态系统服务;指的是服务于人类社会的功能;

管理的选择;指生态系统具有多种服务功能的选择;

减少投入;指健康的生态系统不需要另外的投入来维持其生产力;

对相邻系统的危害;不以牺牲别的系统为代价来维持自身系统的发展;

人类健康影响;人类健康本身是个很好的测量生态系统健康的指标。

4)生态系统健康评价

生态系统健康评价可参考人类健康检查进行。人类健康检查诊断的一般程序是:

医生检查并确定症状;

检测症状的主要指标;

做出初步诊断,进行进一步检测;

根据检测报告综合诊断;

开处方提出治疗方案。

生态系统健康度量成分、有关概念及方法

注:GPPgross primary productivity(总初级生产量)NPPnet primary productivity(净初级生产力)GNPgross national productivity(国民生产总值)

HIV.O.R

HI为系统健康指数,也是可持续性的一个度量;V为系统活力,是系统活力、新陈代谢和初级生产力的主要标准;O为系统组织指数,是系统组织的相对程度0~1间的指数,包括它的多样性和相关性;R为系统恢复力,是系统弹性的相对程度0~1间的指数。

从理论上来说,确定了以上三个指标即可度量一个生态系统的健康状况,但生态系统结构的复杂性,功能的多样性,动态性,度量本身的因人而异等,生态系统健康的衡量在实际操作中很复杂,很难量化。

4.6.5 土地生态足迹和生态包袱评价

1.生态足迹及其评价

1)生态足迹研究背景

1992年里约热内卢联合国环境与发展大会后各国在探寻衡量国家或地区发展的可持续性指标。

生态足迹(ecological footprint ,EF)最早由加拿大生态经济学家Willam Rees92年提出在96年完善;自提出就在世界各国引起强烈的反响;在短期内就不同的地域尺度、不同的社会领域进行了模型方法的应用和实践,理论方法和计算模型正在迅速的发展和完善。

2)生态足迹的概念

    Willam Rees指出一个国家范围内给定人口的消费负荷“……用生产性土地面积来度量一个确定人口或经济规模的资源消费和废物吸收水平的帐户工具

    任何已知人口(个人、城市或国家)的生态足迹是生产这些人口所消费的所有资源和吸纳这些人口所产生的所有废弃物所需要的生物生产土地的总面积和水资源量。

    将一个地区或国家的资源、能源消费同自己所拥有的生态能力进行比较,就能判断一个国家或地区的发展是否处于生态承载力的范围内,是否具有安全性;

3)计算方法

生态足迹计算基于两个事实:人类可以确定自身消耗的绝大多数资源及其所产生的废物数量;这些资源和废物可以换算成提供这些功能所需的生物生产面积。生态足迹就是人口数量和人均物资消耗水平所采用的技术和生态产生能力的函数,是每种消费商品的生物生产面积的总和,它表明各个国家使用了多少资源。

将生态足迹跟自然生态所能提供的生态服务相对比,如果两者之差是负值,即生态赤字(ecological deficit),便表明人类对自然的压力大于自然的承载能力,是有悖于可持续发展的;反之,即生态盈余(ecological remainder)则表明人类对自然的压力小于自然的承载力。其重要的计算步骤有:

划分消费项目,计算各主要消费项目的消费量;

利用平均产量数据,将各消费量折算为生物生产性土地面积;

通过当量因子把各类生物生产性土地面积转换为等价生产力的土地面积;将其汇总、加和计算出生态足迹的大小;

通过产量因子计算生态承载力,并与生态足迹比较,分析可持续发展的程度。

4)生态足迹的启示

实现可持续发展目标任重道远

   《里约宣言》发表的十几年来,各国一方面在大力贯彻可持续发展战略,另一方面却面临更严重的生态灾害-人口不断增长、消费和废物增加、贫困人口增加,与此同时,生物多样性、森林面积、可利用的淡水资源日益减少,人类目前的生活方式在远离可持续发展的道路。

美国是生态足迹最大的国家

美国人均生态足迹10.3hm2,为全球人均生态足迹值的3.7倍;美国约有2.7亿人口,对全球生态的负面影响是巨大的,如果全世界都按照美国的生活方式和生活水平来进行生活,则还需要增加五个地球;中国的人均生态足迹1.2hm2,是全世界人均值的43%,但人均生态承载能力0.8hm2,为世界平均值的38%,因此中国的人均生态赤字为-0.42hm2,考虑到中国的13亿多人口,人均生态承载力也不高,影响力仍受重视。

生态盈余的国家大多地广人稀。

减少生态赤字,维护生态平衡,目前能做的是

A.要全球的人们切实理解保护生态环境的重要性与迫切性,因为地球已处在生态危机的时代;

B.采用有效的生态技术来提高单位面积的自然生产量;

C.充分利用可再生资源来代替不可再生资源;

D.维护好各类生态系统;

E.在提高生活质量的同时,减少不必要的消耗。

2.生态包袱

1)生态包袱研究背景

人类社会的文明发展史是一部对自然资源的开发和利用不断强化的历史。人类对自然资源的大规模开采以及生产、消费过程中的大量废弃物的排放已给自然系统造成巨大压力。20世纪70年代人们开始意识到资源和生物承载力的有限性将制约社会经济的发展,随之提出了“可持续发展”的概念。可持续发展的核心是资源和生态环境。

目前,为实现可持续发展而采用的环境策略的重点已经逐步向整个经济系统的物质减量转化。物质减量包括生产过程的减物质和消费过程的去物质。而要实现减量就必须研究经济系统的物质代谢,建立基本物质量化方法和指标体系,对经济运行过程的物质吞吐量进行度量和监控。

生态包袱(ecological rucksack)的概念由Weizasaecker最先提出。生态包袱形象表达人类为获得有用物质而造成的附加生态压力——每一件消费品实质上都背着一个消费者直接感觉不到的沉重包袱。生态包袱从输入端全面地揭示物品生产过程对自然资源的消耗和对生态系统的冲击。

2)生态包袱的概念

    生态包袱是人类为获得有用物质和生产产品而动用的没有直接进入交易和生产过程的物料,在物质流帐户中又被称为隐藏流。

3)计算方法

    关键是找到所有投入,强调:A.能量消耗也作为物质投入;B.需追踪投入的投入及其生态包袱。

4.6.6 土地生态管理及影响评价

1.生态管理的缘起

    生态系统管理(ecosystem management)起源于传统的林业资源管理和利用过程,形成于20世纪90年代。1864年出版的《Man and Nature》专著提出,如果英格合理管理森林资源就可减少土壤侵蚀。美国总统Franklin等敦促美国政府在林业资源开发利用中要注意保护问题。1905~1945年间对森林学和生态学的研究较多,已提出了合理利用自然资源的问题。尤其是美国生态学会提出用核心区和缓冲区的方法合理利用和保护自然生态系统。Carson1962年出版的《寂静的春天》(Silent Spring)引起人们对环境恶化的广泛关注。Likens1970年提出现有森里管理方法可能影响生态系统的功能。20世纪80年代以来,大量关于生态系统管理的成果不断出现,生态系统管理与保护生态学、生态系统健康、生态整体性与恢复生态学相互促进和发展,美国政府(尤其是农业部)及国会也积极倡导对生态系统进行科学管理。1990年以来,生态学界开始注意生态系统管理,并将生态管理与可持续发展相联系。美国开始进行森林生态系统管理研究与评估,生态系统管理的基本框架形成。

2.生态系统管理的概念

1)生态系统管理

生态系统管理是指基于对生态系统组成、结构和功能过程的最佳理解,在一定的时空尺度范围内将人类价值和社会经济条件整合到生态系统经营中,以恢复或维持生态系统整体性和可持续性。

2)生态系统管理的要素

有明确的管理目标;

有确定的系统边界和单元;

基于对生态系统的深刻理解;

有适宜的尺度和等级结构;

理解生态系统不确定性;

可适应性,强调部门与个人的合作;

把人类及其价值取向作为生态系统的一个成分;

生态系统管理的目标是实现生态系统可持续性。

3)生态系统管理的内容

长期的可持续性;

目标具有可监测性;

生态系统模型;

生态系统复杂性和相关性;

生态系统动态特征;

动态序列和尺度;

人类是生态系统的组成部分;

适宜性和功能性。

3.生态系统管理的科学规范和方法

1)生态系统管理的科学规范

空间和时间尺度是严格、苛刻的;

生态系统功能取决于其结构、多样性和整体性;

生态系统在时间和空间上是动态的;

知识的不确定性、意外性和有限性。

2)生态系统管理的方法

确定可持续的目标和对象;

调节空间尺度;

调整时间尺度;

使系统具有适应性和可解释性。

4.7 土地资源核算

土地资源核算是对土地资源的实物量和价格量进行计量的过程和结果。所谓实物量核算实际是土地资源数量(面积)的调查、统计和分析,此内容在其他章节已详细阐述。因此本节着重讨论土地资源价格量的核算。

4.7.1 土地资源价格理论

1.劳动价值观的土地价格理论

土地资源价格量核算首先面临的是土地资源价值问题。价值是凝聚在商品中的人类一般劳动,即社会必要劳动时间。马克思从劳动价值角度出发,得出土地作为自然物质,而不是劳动生产物,因为没有价值的理论。马克思还提出了“土地物质”和“土地资本”两个范畴,认为未经人类协助而自然存在的未利用土地是“土地物质”;对已经变成生产资料的土地进行的投资是“土地资本”。两者的区别在于:一是内涵和实质不同。土地物质是自然界赋予的自然物,其实体固定在地球表层。土地资本则是人类利用土地而凝结在土地物质中的劳动资本,属于固定资本范畴。二是性质和作用不同。土地物质是原始自然资源,没有物化劳动,也没有价值。但它作为人类生存和发展的基础,又是有限的稀缺资源,具有重要的使用价值,也具有价格,这种价格是对土地所有者拥有所有权的报酬。土地资本来自于土地经营者,是为了改良土地提高土地的使用价值而投入的,它代表的是土地经营使用者的利益,追求的是资本的利息和利润。

一些研究者以“土地物质”和“土地资本”的范畴对应划分出未利用地和已利用地,在把“土地资本”等同于已利用土地之后,得出已利用土地兼有使用价值和价值,从而作为根据劳动价值论分析土地价值的理论依据;而对未利用土地则指望随着人类社会的发展和科学技术的进步,使更多的土地投入利用来产生价值。实际上这样的分析是值得商榷的。首先,土地资本作为对土地的投资,是附属于土地物质实体上的,不是独立存在的,不等于已利用土地的概念。今后即使全球土地都得到充分利用,土地作为劳动对象的自然特性不会根本改变。也就是,即使是已利用的土地,也不是人类劳动能够创造的,人类在自然存在的未利用土地上进行劳动和投资,只能是物化土地的自然性质,使之具有更高的生产能力,或优化其自然形体,使之能够承载更多的建筑设施等。人类为此付出的种种具体劳动还原为人类一般劳动,即抽象劳动,不是凝结为土地的价值,而是多次转移或一次形成在那些物质产品与固定设施上,成为它们价值构成的一部分;尚未转移的部分,则是附着在土地上的价值,不是土地本身的价值。作为自然物的土地,不论是否投入劳动,它在原本意义上都不是商品。然而在商品经济占统治地位或取得高度发展的社会环境下,土地也能商品化,可以进行永久让渡或暂时出让的买卖,并有市场价格,这是因为自然界赋予的土地总是被一定土地所有制下的某种土地所有权垄断。人们在利用这一天然的劳动资料时受到土地所有权的制约,并发展为土地所有权与土地使用权的分离。这种分离导致使用者必须向所有者交纳地租(绝对地租和级差地租)作为使用土地的报酬。也就是说,土地作为稀缺的自然资源具有极大的使用价值,在它被占有,并转让其产权时就产生了价格。由此可见,地租是土地所有权在经济上的实现。土地的商品化,土地当作商品让渡,实质上是出卖地租的索取权。土地价格是地租的资本化,其计算公式为:土地价格=地租/利息率。

2.非劳动价值观的土地价格理论

18世纪以来,西方相继出现“三要素价值论”、“边际效用论”、(主观价值论)、“以稀缺为依据的资源价值论”和“均衡价值论”等价值理论。主张价值多元化,提出土地、资本和劳动一样创造价值,物的边际效用、人的偏好也能创造价值。这些理论主要集中在使用价值和价格方面,构成较为完整的价格理论体系。

1)土地收益论。其代表人物是美国经济学家伊利,伊利认为,土地是经久的和潜在的取之不尽的收益来源,土地收益减去生产成本和税收等于土地纯收益,称为经济地租。土地收益是确定土地价格的基础,预期的土地收益的资本化也就是土地的售价。

2)土地供求均衡价格理论。“均衡价格”理论是当代西方市场经济下最有代表性的价格理论。它把影响价格的一切经济因素和非经济因素归于以市场为中心的供求关系,认为市场上供给与需求的均衡点形成均衡价格。土地作为商品,其价格的形成也不例外。

土地的自然供给没有弹性,土地作为自然物质没有生产成本,土地的供给不以生产成本为基础,土地价格中不含生产成本,土地的自然供给量不受地价变动的影响,也不会对土地价格构成影响。而土地的经济供给是因土地需求的用途及其数量而变的,但受到土地自然供给量不变的限制。所以在供给量不变或基本不变的情况下,土地价格通常由需求一方决定。但在一定时期或地区内,其土地价格则是在影响土地供求的许多因素经常变动作用下形成的。

因此,劳动价值观的土地价格理论认为土地不具有价值,因而认为价格也不是其价值的货币表现。马克思称这种没有价值的土地价格为“虚幻价格”,也可认为是其使用价值的价格。非劳动价值观的土地价格理论所讨论的“价值”可以看做是稀缺资源的多种使用价值的价格,而且未排除“生产费用”的范畴,视之为价格因素,构成了完整的价格内涵。特别是后者依托现代市场,对影响土地价格的多种经济因素和非经济因素进行了详细分析,评估土地价格的方法较为科学可行。所以不妨认为在土地价格理论和计量方法上两者有相通之处,并具有兼容性和互补性,因为两者的基础都是市场经济体制下的土地价格。

4.7.2 土地资源价格量的核算

1.土地价格的类型

1)按土地的权属划分为土地所有权价格与土地使用权价格

土地所有权价格,是反映土地所有权转让的价格。土地使用权价格就是反应土地使用权转让的价格。通常获得了土地的所有权,其中也就意味着获得了土地的使用权,不能相反。从另一方面看,在中国土地市场上今后大量存在的是土地使用权的交换关系,土地所有权交换关系固然还会发展,但其规模和速度都不如土地使用权交换关系的发展。鉴于此,土地使用权价格是更值得重视的价格形式。

土地价格实际上并不是土地的买卖价格,而是土地所提供的地租的买卖价格,在这个前提下,可以认为,土地所有权价格不过是土地所提供的绝对地租的买卖价格,而土地使用权价格不过是土地所提供的级差地租的买卖价格。当然,如果在土地所有权转移中包含有土地使用权的转让,这时的土地所有权价格既含有绝对地租,又含有级差地租。

2)按土地市场的类型划分为征地价格与出让价格

国家建设征收农村集体所有的土地的征地费用称之为征地价格,征地价格是我国土地所有权变更的最主要的价格形式。这种价格形式反映着国家与农村集体的土地转移关系。这种关系能否称为商品关系或市场关系,尚有争议。

出让价格指国家征收来的土地或原属国家所有的土地,依照宪法或法律规定,在不变更所有权的前提下,可以有偿出让土地的使用权。用地单位(个人)为获得土地使用权,必须支付一定费用,这笔费用称为土地出让价格。出让价格是我国土地使用权变更的最主要的价格形式之一。

3)按照投资的先后次序划分现价、开发价和潜在地价

现价是在现用途下的土地价格;开发价是开辟相同土地的成本价;潜在地价则反映综合发展用途的地价水平。

4)按价格的用途划分为市价和公告价格

市价是指土地交易中心的实际价格,也就是市场价格。这种价格作为征收土地让渡收益的征税依据。公告价格,由政府每年发布,作为指导土地交易的政府价格,也可作为征收土地的补偿标准。

5)按土地交易方式划分为土地协议价格、土地招标价格和土地拍卖价格

土地协议价格又称土地定向议标价格,它受行政干预较多,是一种优惠价格,其中也有免地价的。它适用于市政工程,公益事业用地,需要减免地价的机关、部队以及重点扶植优先发展的产业用地。

土地招标价格是以招标形式出让土地使用权的一种价格。在规定的期限内,用地者以书面形式投标,政府根据投标者所出的价格、所提的规划设计方案以及企业信誉等情况,择优录取,中标者不一定是出价最高者。招标价格有一定的行政干预,但比协议价格具有更多的市场因素,是协议价格同拍卖价格过度的必经阶段。在目前市场机制不完善条件下,招标价格是一种比较适合我国国情的价格形式。

土地拍卖价格是土地使用权公开拍卖出让时使用的一种价格形式,在公开场合,由土地部门主持拍卖土地,竞投者叫价应价,价高者得土地。土地拍卖价格完全由市场机制和竞争机制决定,是真正的市场价格。

城市土地估价主要是为指导土地市场交易服务的,因此,要估测的城市土地价格是城市土地的基准地价,作为地产交易的底价。在基准地价的基础上,形成各种交易价格,其中考虑了许多非经济的因素。通常的情况下,实际市场交易价格高于基准地价,国际上一般情况是,公告价格占常价的70%~80%,但行政干预等也可能使协议价格低于基准地价。

2.城市土地价格核算方法

1)土地价格核算的总体思路

我国处在一个充分、健全的市场机制尚未完全建立、健康运行的现实经济格局下,单一的估测方法的应用效果受到限制。其一是缺乏足够的地产(市场)交易资料,同时土地经济地租的准确测算也十分困难。土地估价的基本方法是市场比较法和地租资本化法。市场比较法是用已经定价成交的土地与要估价的土地相比较,作为估价的基础,这是建立在有关地产大量交易信息对比之上的。而现实经济由于地产市场不健全,无法采用市场比较法作为市场比较法作为土地估价的基本方法。同时在全国已有的城市土地估价试点工作中,人们发现属于经济地租的利润部分,本是企业利润的一部分,而在现行的的税收中已被国家收取,因而单纯用级差地租收益(地租)测算就不能真实反映土地价值,因而有不能简单采用地租资本化法。其二是不同使用类型的城市土地需要采用不同的方法。有些土地如工业性用地交易少,但是有确定的收益可以测算,有些土地如一般家庭住宅用地、荒地或空地、绿地,又无明显的效益可查。不同土地使用类型由于交易频率、价值表现状况不同,需要采用不同的方法。因此,无论从方法应用本身,还是整体评价城市各类土地实际需要,城市土地估价都需要多方法并行,其中以地租资本化为基本方法。

用地类型

估测方法

城郊农地

地租资本化法(参照联营地价、协议价、国家土地征收价)

商业用地

地租资本化法(含租金剥离法、三资企业收费标准法)

居住用地

房地产价分摊法(含商品房价倒算、联建摊算等)

工业用地

地租资本化法(城郊地带,可以利用联营资料)

²  以农业地价作为城市地价的基础;

²  以商业地价控制城市地价;

²  以土地定级结果划分城市区域地价变化格局;

²  以级差收益测算为主确立地价水平;

²  以历史地价修正值比较城市地价变化规律;

²  确定基准地价;

²  以微观变化修正地价;

2)城市土地价格核算方法

城市土地理论价格的计算。首先可以确认土地价格包括两部分:一是“土地物质”价格P1,即资本化的地租;二是“土地资本”价格P2,即凝结在“土地物质”中的劳动和劳动投资产生的价格。P=P1+P2

R0为未经人类劳动和投资而产生的年收益(或年租金);a为土地资源的等级系数,即由土地资源的质量、区位等自然因素形成的土地收益差别系数;i为还原利率(或平均利率)。则土地资源的自然部分价格P1为:

人类投入土地资源的劳动和投资所产生的价格P2,可以通过土地资源每年的增值来确定。设每年因人类投入土地资源所产生的那部分增值为R1,考虑还原利率(或平均利率)i;则P2为:

因此,土地资源总的价格P可以表示为:

其次,再考虑土地资源供需量对土地价格的影响。越是稀缺的资源,其价格越高。而稀缺主要体现在供求关系上,在供给量一定时,其价格与需求量Qd大致成正比关系;在需求量一定是,价格与供给量Qs大致成反比关系。而在实际上,无论Qs还是Qd,他们与价格之间并不是固定关系。在不同的价格水平下,QsQd具有不同的伸缩性;在相同的价格水平下,QsQd的伸缩性也不尽相同,可把这种伸缩性分别用供给量变化率与价格变化率的比值即供给弹性系数Es,和需求变化率与价格变化率的比值即需求弹性系数Ed来表示。Es表示供给量变化对价格变化反映的灵敏程度,Ed表示需求变化量对价格变化反映的灵敏程度。则土地价格可以表示为:

城市土地价格计算实用方法(收益还原法)。从上式可以得到土地资源的理论价格,但在实际经济运行中,P1P2是很难分开的。为此,我们必须从总体的角度把握土地价格。由于土地的自然租金aR0是天然形成的,而R1是由于人类劳动投入而凝结在土地资源之中的,因此,投入的人类劳动增加了土地资源的价格,两者结合在一起表现为土地的收益:aR0+R1,即可以通过计算土地的收益来计算土地的价格。土地资源的最大特点在于只要使用得当,它的收益能力是不会降低的,还会随着合理使用而增加,产生一个永续的收益流。设土地的年收益为AA=aR0+R1,则土地资源价格计算公式为: